別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大津 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -47 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　林田　一三   TEL.

鑑定評価額 9,140,000 円  １㎡当たりの価格 36,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市和邇高城字竹ケ花３４番３外 ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高20m (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 和邇 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 和邇駅南西方 400m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、土地に変動はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。最寄駅 徒歩圏で各種施設が整っており利便性は良いが、需要は限定的で地価は下落傾向にあると思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大津市北部のＪＲ湖西線沿線の住宅地域の存する範囲である。需要者は自己居住目的の個人が中心で、地 縁性を有する一次取得者が多いが、一部外部からの流入も見られる。和邇駅周辺には店舗・学校・医療施設等が集積し ており利便性の高い地域ではあるが、街路条件等が劣ることから需要は弱く取引件数は少ない。市場における中心の価 格帯を見出すのは困難であるが、概ね３０，０００～４０，０００円／㎡程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心で、賃貸市場が成熟していないことから収 益価格は求めなかった。比準価格は市場で成立した取引事例より求めたもので、規範性の高い価格といえる。よって、 この市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [102.0] 100 [114.8] [100.0] 100 35,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は、持ち直しの動きが続いている ものの、足踏み状態にあるものとみられる。 大津市の人口・世帯数ともに概ね微増傾向に ある。 和邇駅の徒歩圏に位置する住宅地域。各種施 設が適度に配置され利便性は高いが、街路条 件が劣り、需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％