別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 大津 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -46 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　眞下　貴之   TEL.

鑑定評価額 6,550,000 円  １㎡当たりの価格 32,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市南郷４丁目字上山５０８番５４ ｢南郷４－２７－６｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の高台の住宅 地域 北東5m市道 水道、ガス、下水 石山 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北５ｍ　 市道 交通 施設 石山駅南方 5.8km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 市街地郊外の古くに開発された住宅団地であり、当面は現在の土地利用を維持するものと予測する。利便性が相 対的に劣位にあることや傾斜地勢であることから需要者の選好性は弱く、地価は下落傾向が継続している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大津市南部におけるバス利用圏の住宅地域の圏域と判断する。需要者は地縁的選好性を有する大津市内の 居住者が中心である。本地域は大津市南部のバス利用圏に位置する古くに開発された傾斜地勢の住宅団地であり、需要 者の選好性が相対的に弱く、また供給過剰傾向にもあることから、地価は下落が続いている。土地は２００㎡で５００ ～８００万円、新築戸建住宅で２，０００～２，５００万円程度の価格帯が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は地域的類似性の高い事例を収集、選択し、要因格差等についても適切に判断されており、実証的で規範性が 高い。一方、本地域は自用の一般住宅を主体とした郊外の住宅地域であり、賃貸アパート等は見られず、また貸家需要 も皆無であるため賃貸市場が成立しておらず、収益還元法は非適用とした。以上より本件においては実証的な資料に基 づき規範性が高い比準価格を標準とし、かつ周辺の類似標準地との価格均衡に留意の上、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は一部で持ち直しの動きが見られて いるものの、足踏み状態が続いている。大津 市の人口数はほぼ横ばい、世帯数は増加傾向 にある。 古くに開発された住宅団地であり地域要因に 特段の変動はない。劣位な利便性、傾斜地勢 であることから需要者の選好性が相対的に弱 い地域性である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％