別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 大津 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -45 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　山下　太郎   TEL.

鑑定評価額 21,900,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市京町２丁目４０７番 ｢京町２－４－６｣ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,600) （その他） 駐車場整備地区 (80,240) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 西3.6m市道 水道、ガス、下水 大津 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    35 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３．６ ｍ市道 交通 施設 大津駅北方 450m 法令 規制 商業 (80,240) 駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ大津駅に近い古くからの市街地で、街路は狭いものの利便性が良い既成住宅地域である。周辺では町家の再 利用など地域活性化の動きもあり需要は堅調で、地価は上昇が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ大津駅を中心とした大津市内中心部の駅から徒歩圏内の住宅地域と判断した。需要者の中心は、比較 的資金力のある市内居住者のほか用途の多様性に着目した土地利用を図る地元法人が認められる。生活利便性に優れ住 宅地需要が堅調であることから地価は底堅く推移している。市場の中心価格帯は、土地で１３０～１８０千円／㎡程度 、取引される土地の規模、建物の格差により差があるため総額の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模がやや小さく共同住宅の想定は非現実的であるため収益還元法は適用しない。近隣地域及びその 周辺地域は、古くからの市内中心部の住宅地域であり、居住の快適性を重視した取引価格を指標に価格が形成されてい る。このため、同一需給圏内の類似地域の取引事例から比較して求めた比準価格を採用して、代表標準地との比較検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -41                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    140,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [ 97.9] [100.0] 100 146,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    143,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、新型コロナの厳しい状況が徐々 に緩和され持ち直しの動きが見られる。大津 市の人口は概ね横ばい。地価は利便性の優劣 で二極化が進む。 利便性に優れる古くからの市街地で近年古民 家再生等中心市街地の活性化を推進する動き もある。利便性の高い住宅地の需要は堅調に 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％