別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大津 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -42 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　堀　義彰   TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 71,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市千石台９番２ ｢千石台９－２｣ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 風致地区 (40,200) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南西6.4m市道 水道、ガス、下水 大津京 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    65 ｍ、南    45 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．４ ｍ市道 交通 施設 大津京駅西方 1.3km 法令 規制 １中専 (40,200) 高度2種最高15m 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 高台の住宅団地であり、地域要因は安定的で当分は現状のままで推移すると思われる。傾斜地であるため住宅地 需要も弱含みであること等から、地価は下落傾向が続くものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大津市で一般住宅が所在する住宅地域である。需要者の中心は居住を目的とする個人である。市場の需 給動向としては、平地の新興住宅地域と比べて高台の傾斜地のある住宅団地の土地需要は弱含みで、地価は下落傾向に ある。中心価格帯は２００㎡程度の土地で１，４００万円から１，５００万円程度で、新築一戸建で３，０００万円程 度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、大津市内の取引事例から特に類似性の高い住宅地に係る事例を収集選択し、要因比較を行い、規範性の高 い価格が得られた。収益価格は、対象標準地が存する地域は自用取引が中心で賃貸市場が未成熟のため試算しなかった 。よって比準価格を標準に、代表標準地との価格均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    140,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [102.0] 100 [201.4] [102.0] 100 71,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、一部で持ち直しの動きが見られ るものの足踏み状態が続いている。大津市の 人口は概ね横ばい傾向で世帯数は微増傾向に ある。 地域要因に大きな変動は認められない。最寄 り駅から徒歩圏外の古くに開発された傾斜地 のある住宅団地であることから地価は下落傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +90.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％