別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大津 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -41 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　林田　一三   TEL.

鑑定評価額 30,500,000 円  １㎡当たりの価格 143,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市石場字後田２８番９ ｢石場２－８｣ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高20m (60,180) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ利便性の良い 住宅地域 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 膳所 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 膳所駅北西方 900m 法令 規制 １住居 (60,180) 高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 大津市中心部に存する既成住宅地域であり、住宅地として熟成しており土地利用に大きな変化はない。駅徒歩圏 内で生活の利便性は良好であり、地価は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    143,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ大津駅～石山駅勢圏に存する既成住宅地の存する範囲である。当該地域は古くからの住宅地域である が、駅徒歩圏内の平坦地であり、生活利便性が良好であり人気は高い。物件の供給が少ないため高値で取引される傾向 がある。需要者は、市内在住の一次取得者が中心である。市場での価格帯は、土地単価で１４～１５万円程度、総額で は３，０００万円程度、新築戸建では４，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については同一需給圏内において生起した住宅地域の取引事例を多数収集し、場所的同一性、地域の類似性の 観点から、適切な事例を選択の上試算されたものであり、実証的で規範性が高い。また対象標準地の画地規模を考慮す れば、市場性のある賃貸住宅を想定することが困難であることから収益還元法は非適用と判断する。よって、本件にお いては比準価格を採用し、周辺の公示価格等との価格均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    140,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　大津 -24                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    141,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は、持ち直しの動きが続いている ものの、足踏み状態にあるものとみられる。 大津市の人口・世帯数ともに概ね微増傾向に ある。 市内中心部にある既成の住宅地域として熟成 している。生活の利便性も良好で、土地需要 は堅調である。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％ +1.4 ％