別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大津 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -40 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　小川　聡   TEL.

鑑定評価額 8,220,000 円  １㎡当たりの価格 24,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市比叡平１丁目字広小場１０７０番３８ ｢比叡平１－１９－９｣ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 風致地区 (40,192) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い郊外の区画整然な 住宅地域 西4.8m市道 水道、ガス、下水 大津京 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．８ ｍ市道 交通 施設 大津京駅西方 5.7km 法令 規制 １中専 (40,192) 高度2種最高15m 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 府県境の山腹に開発された大規模住宅団地であり、いまだに空地も多く、土地利用は現状のまま推移するものと 思料される。極端に利便性等にも劣ることから、需要は弱含みで、地価は下落傾向にあると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大津市内の郊外の住宅地域の圏域と判断した。需要者の中心は、利便性より画地規模や住環境重視で閑静 な別荘地に近い戸建指向が強い者が中心と思われる。交通利便性に極端に劣り、冬期間の道路利用障害、風雪被害等か ら需要は依然弱含みで、高齢化も進み、利便性からくる住宅地地価の二極化のなかで、地価は下落傾向が続いている。 土地利用の状態に変化は乏しく、土地は３３０㎡程度で８００万円から１０００万弱程度が市場の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、主に代替競争関係にある類似地域における既成住宅地内の取引事例から求めたものであり、市場の実態を 適格に反映し実証的で説得力を有する。一方、収益価格は近隣地域の地域特性、需給動向等から賃貸市場の想定が困難 であるため試算しない。当該市場では、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、実 証的で規範性の高い比準価格を採用し、下記の代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -46                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,100 円／㎡ [ 96.5] 100 100 [100.0] 100 [132.2] [100.0] 100 24,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大津市は人口横這・世帯数微増、高齢化進展 、コロナ感染症、デフレ脱却期待の中、地価 は交通・環境要因等の格差による２極化の様 相を深めている。 生活利便性に劣り、居住者の高齢化も進んで いる郊外の古い開発団地の需要は弱含みで、 地価は微減傾向が続いている。 標準的な規模・形状を有する西向きの中間画 地であり、市場で特段の優劣はなく、競争力 の程度は普通で、格差率に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +32.2 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.9 ％  ％