別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大津 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -35 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　林田　一三   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 20,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市木戸字北出畑２７０番 ②地積 　(㎡) 525   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高20m 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が多い傾斜地の既成 住宅地域 東3m市道 水道、下水 志賀 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北３ｍ市道 交通 施設 志賀駅西方 450m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度3種最高20m 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。街路幅員、系統連続性等がやや劣る既成住宅地域であるが、最寄駅よ り徒歩圏内で利便性が良い。値ごろ感より地価水準は概ね横ばい傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ湖西線沿線の既成住宅地域である。旧志賀町域に存し地縁的選好性を有する取引が中心で、圏外から の流入は少ない。周囲の別荘地や造成団地等には空き地や空き家が多く存するが、需要は限定的である。また、土砂災 害等の自然災害に対する関心も高まり、需要はやや減退傾向。取引自体が少ない上に、建物の有無や画地規模によって ばらつきがあり、中心の価格帯を把握するのは困難であるが、２０，０００円／㎡前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域。市場の取引は、自己の居住目的が主流であるため賃貸市場が成熟しておらす、収 益還元法は適用できなかった。比準価格は市場で成立した取引事例より求めたもので、規範性の高い価格といえる。対 象不動産は自己使用目的で取引され、居住の快適性を重視した取引価格を指標に価格が形成されていることから、取引 事例比較法により求めた比準価格を標準に、上記の通り鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は、持ち直しの動きが続いている ものの、足踏み状態にあるものとみられる。 大津市の人口・世帯数ともに概ね微増傾向に ある。 旧志賀町域の狭小街路の既成住宅地域。駅徒 歩圏内ではあるが、土地利用に変化はなく、 外部からの流入も限定的で土地需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％