別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 大津 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -34 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　野崎　平   TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 80,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市仰木の里東１丁目１１番７ ｢仰木の里東１－１１－１８｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 おごと温泉 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    90 ｍ、南    85 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 おごと温泉駅北方 450m 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ「おごと温泉」駅に近接する閑静な住宅地域として成熟しており、また県道沿いの商業施設の熟成により利 便性が優れていることから、住宅需要は堅調で、当分は現状を維持すると予測する。地価は横ばい傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ湖西線「比叡山坂本」駅～「小野」駅勢圏の住宅地域。需要者の中心は京阪神方面及び市内の事業所 等へ勤務する一次取得者である。ＪＲ東海道本線沿線各駅との比較では需要は劣るものの、駅徒歩圏内で、利便性が良 好であるため、需要は堅調である。取引の中心となる価格帯は、標準地程度の規模で土地価格が１５００万円前後、土 地・建物一体で３５００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は戸建住宅が建ち並ぶ駅徒歩圏内の大規模住宅団地内に所在し、自己の使用目的の取引が中心であることから賃 貸市場は成熟しておらず、法令上の規制等からも共同住宅の想定が困難であることから、収益還元法は試算しなかった 。市内の住宅団地の事例を基に試算された比準価格は、現下の市場性を反映しており、説得力が高いものと判断する。 よって、得られた比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,400 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [101.0] 100 [ 94.1] [100.0] 100 79,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大津市内の住宅地需要は北西部・南東部は弱 含みで、中心部及び駅周辺はコロナ禍に関わ らず安定的に推移している。 駅から徒歩圏内の閑静な住宅地域で、生活の 利便性は良好で、土地需要は安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％