別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大津 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -32 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　芦川　直樹   TEL.

鑑定評価額 23,800,000 円  １㎡当たりの価格 94,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市別保２丁目字別保１０４５番１ ｢別保２－５－４９｣ ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高20m (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い狭小街路の既成住 宅地域 西2.8m市道 水道、ガス、下水 石山 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    55 ｍ、南    95 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、２． ８ｍ市道 交通 施設 石山駅北西方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,160) 高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅等が建ち並ぶ街路が狭小な既成住宅地域であり、当分の間は現状を維持すると予測する。駅徒歩圏内の 平坦地で、取得需要は堅調で、新型コロナの影響も限定的であり、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ大津駅から石山駅勢圏の住宅地域一円である。需要者の中心は地縁的選好性を有する地元居住者や、 京都・大阪方面への通勤目的の市内及び周辺市の居住者等である。街路が狭小な既成住宅地域であるが、駅から徒歩圏 内の平坦地で、利便性が良好で、新型コロナの影響も限定的であり、取得需要は堅調である。取引における中心価格帯 は、標準地程度の規模で、土地価格が２０００万円台前半から中盤程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域は主として、居住の快適性を重視する住宅地域に存し、取引の中心は自用目的の戸建住宅の 取引である。したがって、熟成した不動産賃貸市場は形成されておらず、収益還元法は試算しない。本件においては、 自用目的での取引が中心で、取引の実態を反映し、信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -41                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    140,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [150.5] [100.0] 100 95,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は新型コロナの影響で、厳しい状況 にあるが、持ち直している。市内の人口はほ ぼ横ばい傾向、住宅地の地価は二極化傾向が 拡大している。 街路が狭小な既成住宅地域で、土地利用は安 定的で、地域要因に変動はない。既成住宅地 域であるが、利便性が良好で、取得需要は堅 調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％