別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 大津 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -30 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　山崎　琢磨   TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 97,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市瀬田１丁目字蛸田９４８番５６ ｢瀬田１－７－５｣ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高20m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東5.8m市道 水道、ガス、下水 石山 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    90 ｍ、南   105 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．８ ｍ市道 交通 施設 石山駅南東方 2.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ成熟した住宅団地であり、駅徒歩圏外ではあるものの商業施設等に近く、生活利便性が比較 的高いことから選好性がある地域であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＪＲ「石山」駅及び「瀬田」駅を中心とする戸建住宅地域である。需要者は京阪方面通勤者層及 び地元企業勤労者層が中心である。新興の分譲住宅団地と比較すると需要はやや劣るものの、商業施設等にも比較的近 く、利便性が高いため、需要は底堅い。需要の中心は、面積１５０㎡程度の土地価格が１５００万円前後であり、新築 戸建住宅で３１００万円～３６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅地域で、自用目的の取引が中心の市場であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は、同一 需給圏内のＪＲ「石山」駅及び「瀬田」駅勢圏の事例に基づき、取引内容や取引当事者を把握して価格形成要因を吟味 のうえ、代替性や価格牽連関係に即して調整・決定しており、市場の取引実態等を反映した試算価格として信頼性があ る。したがって実証的な比準価格を採用し、前年公示価格からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大津市の人口は概ね横ばいで、世帯数は増加 。前年同期比で新設住宅着工戸数も増加傾向 であるが、地価は利便性の優劣による二極化 が拡大している。 古くに開発された戸建住宅地域で、土地利用 に特段の変動はない。商業施設等にも近く、 生活利便性が比較的良好なことから、土地需 要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％