別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大津 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -28 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　目片　匡   TEL.

鑑定評価額 8,200,000 円  １㎡当たりの価格 44,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市里６丁目字池ケ谷８０８番８０ ｢里６－１６－１３｣ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ大規模開発の 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 石山 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   180 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 石山駅南東方 7.5km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 昭和期末頃開発の郊外住宅団地で、地域要因に変化はないので現状維持と予測する。周辺には同時期に開発され た住宅団地が多く、居住者の世代交代期が重なることから需給バランスが欠け、地価は下落傾向が続いている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大津市南部のバス利用圏の住宅地域の圏域と判断する。需要者は大津市内の居住者が中心である。郊外の 大規模住宅団地で、良好な住環境を有するものの、最寄駅から遠く利便性が相対的に低いことから需要は限られている 。一方、居住者の世代交代期が重なる同種住宅団地からの供給がこれを上回り、需給バランスを欠く結果、地価は下落 傾向が続いている。土地は１８０㎡で７～９百万円、新築戸建で２５百万円前後の価格帯が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域内にあり、賃貸市場が未成熟の状態にあるため収益還元法は適用しない。ま た、造成後相当の期間が経過しているため原価法も適用しない。取引事例比較法は、最寄り駅を同じくする同種事例を 採用しており、信頼性が高い。自己使用目的で取引され、居住の快適性を重視した取引価格を指標に価格が形成されて いると認められることから比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,800 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [100.0] 100 [142.1] [103.0] 100 44,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は新型コロナの影響により厳しい状 況にあるものの持ち直している。大津市の人 口は概ね横ばいで推移している。 成熟した住宅団地であり地域要因に特段の変 動はない。開発後３０年以上が経過しており 、居住者の高齢化傾向がみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％