別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 大津 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -27 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　川崎　光彦   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 119,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市大萱５丁目字田葭２７７２番４７ ｢大萱５－３３－１３｣ ②地積 　(㎡) 128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高20m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南西9m市道 水道、ガス、下水 瀬田 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北９ｍ市 道 交通 施設 瀬田駅北西方 900m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ瀬田駅徒歩圏の新興住宅地域であり土地利用は安定的で現状維持で推移すると予測する。周辺部での戸建分 譲も活発で需要は比較的堅調であり、地価は微増傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    119,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ南草津駅、瀬田駅、石山駅を最寄駅とする草津市から大津市東部にかけての新興住宅地域と判定した 。需要者の属性は当該地域に地縁性を有する者や学区を同じくする者などの第一次取得者が中心である。イオンモール やＪＲ駅への接近性も良好で新規の宅地開発が続く地域であり、需要は堅調な地域である。市場での中心となる価格帯 は４０坪程度の土地で１，６００万円、土地建物総額で３，５００万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は瀬田駅近郊の新興住宅地の事例を採用して試算したものであり、地域特性、用途、規模の類似性の観点から 市場性を反映しており価格説得力が高い。また自己使用目的の戸建住宅がほとんどで貸家等は見られないことから収益 価格は試算できなかった。さらに熟成した住宅地であり既成市街地化していることから積算価格は試算できない。よっ て市場実態を反映した比準価格を採用し代表標準地との価格均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    109,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [102.0] 100 [ 94.1] [102.0] 100 118,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    118,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大津市内の住宅地は駅徒歩圏で上昇傾向にあ るが、傾斜地やバス便、郊外の団地、古い造 成団地、農家集落では下落傾向にあり、二極 化している。 利便性の高い住宅地であり周辺地域での新規 分譲も継続して行われており、需要は総じて 堅調で安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％