鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大津 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１大津Ｓ -1206	大津市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南4m私道、北4m、二方路		１中専高度2種最高15m (60,160)
b	２２０１大津Ｓ -1219	大津市		更地	（　）	ほぼ整形	西4.5m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (60,180)
c	２２０１大津Ｓ -1408	大津市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東4m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (60,160)
d	２２０１大津Ｓ -1515	大津市		建付地	（　）	台形	東3.2m市道、南西1.9m、角地		商業高度7種最高45m (80,240)
e	２１０７大津Ｓ -235	大津市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m道路、中間画地		１中専高度2種最高10m (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 99,390	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	95,513	100 [ 90.2]	105,890	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	106,000
b	(　 ) 72,603	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	75,597	100 [ 72.4]	104,416		104,000
c	(　 ) 73,810	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	73,810	100 [ 73.6]	100,285		100,000
d	(　 ) 103,734	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 98.8]	116,660	100 [ 108.2]	107,819		108,000
e	(　 ) 125,839	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	124,006	100 [ 111.6]	111,116		111,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 106,000 円／㎡]

大津 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,161,913	1,378,536	5,783,377	4,671,720	1,111,657	（　0.9734） 1,082,087	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	22,083,408 円　　　　（　 92,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大津 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	140.00	Ｓ3	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度2種最高15m	60 ％	200 ％	180 ％	240 ㎡	11.4 m x 20.3 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建共同住宅（１ＬＤＫ）各階５室を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	140.00	100.0	140.00	1,543	216,020	2.0	432,040
							0.0	0
～

～

～

～

計		420.00	100.0	420.00		648,060		1,296,120
								0

⑨年額支払賃料	648,060 円　×　12ヶ月　＝　 7,776,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 168,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等で担保されるので非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,776,720 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 168,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 794,472 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,150,248 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,296,120 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,665 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,161,913 円　　　　（　 29,841 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１９０７大津（賃）　　　　-97007	1,680 ( 1,680)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	1,559	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,546 円/㎡　月額支払賃料（　 1,543 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大津（賃）　　　　-571301	1,598 ( 1,597)	100 [100.0]	[ 99.2] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,532
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大津 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	204,900 円	68,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	397,236 円	7,944,720　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 59,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 580,500 円	68,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	68,300 円	68,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	68,300 円	68,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,378,536 円　（　　　　　　 5,744 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	68,300,000 円	設計監理料率　 161,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,671,720 円（　　　　　 19,466 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,161,913 円
②総費用	1,378,536 円
③純収益　①－②	5,783,377 円
④建物等に帰属する純収益	4,671,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,111,657 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,082,087 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,509 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,083,408 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大津 -25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大津 -25

滋賀県

滋賀第１

氏名

不動産鑑定士　堀　義彰

TEL.

鑑定評価額

25,400,000 円

１㎡当たりの価格

106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	85,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大津市一里山２丁目字往還浦１３３４番｢一里山２－１８－１７｣				②地積　(㎡)	240 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）高度2種最高15m (60,180)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅の多い旧道沿いの既成住宅地域	北西4.5m市道	水道、ガス、下水	瀬田 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北４．５
ｍ市道

交通

施設

瀬田駅南東方

550m

法令

規制

１中専
(60,180)
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

駅に比較的近い既成住宅地域で、地域要因に変化は乏しく当分は現状のままで推移すると予測する。既成住宅地
域であるが利便性の高い地域に存するため土地需要は安定的で、地価は概ね横ばい傾向で推移すると思われる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 106,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 85,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大津市内を中心とする住宅地域である。主たる需要者は当該地域に居住を目的とする個人である。市場の
需給動向としては、最寄駅に比較的近い既成住宅地の需要は安定的で、地価は横ばい傾向にある。中心となる価格帯に
ついては把握が困難であるが、類似する取引事例等から約２４０㎡の土地で２５００万円程度、新築戸建住宅で４００
０万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、大津市内の類似性の高い住宅地に係る事例を中心に試算しており、現実の不動産市場を反映しており説得
力が高い。他方、収益価格については、賃貸市場はあるものの成熟しておらず、また想定要素を多分に含むことから相
対的規範性に劣る。よって、説得力の高い比準価格を標準とし、相対的規範性に劣る収益価格は参考に留め、代表標準
地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大津 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 109,000 円／㎡

[101.8]
100

100
[102.0]

100
[103.6]

[100.0]
100

105,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    106,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は、一部で持ち直しの動きが見られ
るものの足踏み状態が続いている。大津市の
人口は概ね横ばい傾向で世帯数は微増傾向に
ある。

ＪＲ瀬田駅に近い既成住宅地域で、地域要因
は概ね安定している。駅に近い土地需要は比
較的堅調で、地価は横ばい傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大津 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１大津Ｓ -1219	大津市		更地	（　）	ほぼ整形	西4.5m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (60,180)
b	２２０１大津Ｓ -1630	大津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.1m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (60,200)
c	２２０１大津Ｓ -1713	大津市		更地	（　）	ほぼ長方形	西3m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (60,160)
d	２１０７大津Ｓ -615	大津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		商業高度7種最高45m (80,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 72,603	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	75,597	100 [ 71.4]	105,878	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	106,000
b	(　 ) 113,193	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	113,193	100 [ 105.7]	107,089		107,000
c	(　 ) 101,099	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	101,099	100 [ 95.8]	105,531		106,000
d	(　 ) 137,804	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	137,804	100 [ 127.5]	108,082		108,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 106,000 円／㎡]

大津 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の住宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,890,562	1,335,200	5,555,362	4,528,080	1,027,282	（　0.9734） 999,956	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	20,407,265 円　　　　（　 85,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大津 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	140.00	Ｓ3	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度2種最高15m	60 ％	200 ％	180 ％	240 ㎡	11.4 m x 20.3 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建共同住宅（１ＬＤＫ）各階５戸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

屋外階段を想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	共同住宅	140.00	100.0	140.00	1,450	203,000	2.0	406,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		420.00	100.0	420.00		609,000		1,218,000
								0

⑨年額支払賃料	609,000 円　×　12ヶ月　＝　 7,308,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,308,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 764,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,879,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,218,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,962 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,890,562 円　　　　（　 28,711 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大津（賃）　　　　-27402	1,624 ( 1,556)	100 [100.0]	[ 98.8] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	1,446	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,452 円/㎡　月額支払賃料（　 1,450 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大津（賃）　　　　-27403	1,713 ( 1,627)	100 [100.0]	[ 98.8] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	1,459
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大津 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	198,600 円	66,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	382,200 円	7,644,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 59,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 562,700 円	66,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	66,200 円	66,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	66,200 円	66,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,335,200 円　（　　　　　　 5,563 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	66,200,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,528,080 円（　　　　　 18,867 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,890,562 円
②総費用	1,335,200 円
③純収益　①－②	5,555,362 円
④建物等に帰属する純収益	4,528,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,027,282 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	999,956 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,166 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,407,265 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,000 円／㎡）