別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 大津 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -20 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　眞下　貴之   TEL.

鑑定評価額 9,400,000 円  １㎡当たりの価格 54,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市大平１丁目字大平山９７２番 ｢大平１－２７－２０｣ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の閑静な 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 石山 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ　 市道 交通 施設 石山駅南方 3.7km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した戸建住宅地域として今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。大津市南部のバス利用圏は、利便 性が相対的に劣位にあり、戸建住宅需要は弱含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ石山駅勢圏における住宅地域の圏域と判断する。需要者は地縁的選好性を有する大津市内の一次取得 者が中心である。ＪＲ石山駅勢圏の住宅地域は、最寄駅徒歩圏内の地域の需要は堅調であるが、バス利用圏かつ傾斜地 勢の住宅地域については需要が相対的に弱く供給過剰傾向が続いており、地価は下落傾向で推移している。土地は１７ ０㎡で８５０～１，０００万円、新築戸建住宅で２，５００万円前後の価格帯が中心と考える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏において生起した住宅地域内の事例のうち、地域的類似性、場所的類似性の観点から規範性の高 い事例を選択の上、適切に試算されており、規範性が高い。一方、対象標準地は画地規模の観点から経済合理性が成り 立つ賃貸経営を行い得る建物想定が困難であることを勘案し、収益還元法は非適用が妥当と判断した。よって実証的な 資料に基づき、規範性が高い比準価格を標準とし、かつ代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,800 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [100.0] 100 [118.8] [103.0] 100 53,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は一部で持ち直しの動きが見られて いるものの、足踏み状態が続いている。大津 市の人口数はほぼ横ばい、世帯数は増加傾向 にある。 成熟した住宅団地であり地域要因に変動はな い。閑静な住環境を有するものの、利便性が 劣り、また傾斜地勢であるため、住宅需要は 弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％