別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大津 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -19 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　小川　聡   TEL.

鑑定評価額 9,350,000 円  １㎡当たりの価格 47,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市水明２丁目１７番１１ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 小野 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南     8 ｍ、北     8 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 小野駅北西方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした戸建住宅団地として土地利用は安定的であり、今後とも現在の住環境を維持すると予測する。傾 斜地の造成団地であり、前面道路との高低差も大きく、需要は弱く地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ湖西線沿線で、大津市内北部を中心とした既成住宅地域の範囲である。大規模開発された傾斜地の住 宅団地で一定の居住環境は有しているが、小野駅勢圏の住宅需要は堅田以南の駅勢圏と比べると相対的に弱く、転入者 は少ない。土地利用の状態に変化は乏しく、取引事例は少なく、また、画地規模から総額の市場性も考慮されるところ から、中心価格帯の把握はやや困難であるが、土地総額で９００万円から１０００万円前後程度が中心と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、主にＪＲ湖西線大津市内駅勢圏の類似地域における戸建て住宅地内の取引事例から求めたものであり、市 場の実態を適確に反映し実証的で説得力を有する。一方、収益価格は近隣地域の地域特性から賃貸市場の想定が困難で あるため試算しない。当該市場では、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、実証 的で規範性の高い比準価格を採用し、下記の代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,400 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [101.0] 100 [158.9] [100.0] 100 47,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大津市は人口横這・世帯数微増、高齢化進展 、コロナ感染症、デフレ脱却期待の中、地価 は交通・環境要因等の格差による２極化の様 相を深めている。 熟成した既成住宅団地で、特段の地域要因の 変動は認められないが、交通利便性に劣るた め、需要は限定的である。 標準的な形状・規模を有する北向きの中間画 地であり、個別的要因に基づく特段の優劣は なく、競争力の程度は普通程度である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +55.8 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％