別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 大津 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -16 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　眞下　貴之   TEL.

鑑定評価額 20,000,000 円  １㎡当たりの価格 143,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市朝日が丘１丁目字梅林８３８番２８ ｢朝日が丘１－１４－１｣ ②地積 　(㎡) 140   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高20m (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南東6.9m市道、背面道 水道、ガス、下水 大津 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    85 ｍ、西    20 ｍ、南    45 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６．９ ｍ　市道 交通 施設 大津駅南東方 600m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ大津駅徒歩圏内の成熟した住宅地域として、今後も現在の住環境を維持していくものと予測される。最寄駅 徒歩圏内の良好な利便性を重視した堅調な需要が存在し、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    143,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大津市内のうちＪＲ東海道本線沿線に位置する住宅地域の圏域と判断する。需要者は大津市内の一次取得 者が中心であるが、周辺市からの流入も見込める。傾斜地勢の住宅地域であるものの、ＪＲ大津駅勢圏の住宅地域は利 便性の良好な徒歩圏内の地域を中心に堅調な住宅需要が見られており、地価は上昇傾向にある。土地は１４０㎡で１， ８００～２，２００万円、新築戸建住宅で３，５００～４，０００万円程度の価格帯が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏における住宅地域内の取引事例のうち、地域的類似性の観点から規範性の高い事例を選択の上、 適切に試算されており規範性が高い。一方、対象標準地は画地規模の観点から経済合理性が成り立つ賃貸経営を行い得 る建物想定が困難であることを勘案し、収益還元法は非適用が妥当と判断した。よって実証的な資料に基づき規範性が 高い比準価格を標準とし、かつ周辺の類似標準地等との価格均衡に留意の上、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    140,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　大津 -8                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    141,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は一部で持ち直しの動きが見られて いるものの、足踏み状態が続いている。大津 市の人口数はほぼ横ばい、世帯数は増加傾向 にある。 地域要因に特段の変動はない。傾斜地勢の住 宅団地であるが、駅徒歩圏内の良好な利便性 が補っており、取引価格は堅調に推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％ +1.4 ％