別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 大津 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -14 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　谷　正登   TEL.

鑑定評価額 26,100,000 円  １㎡当たりの価格 165,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市梅林１丁目字月見坂９１０番１９ ｢梅林１－１３－１８｣ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高20m (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 大津 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 大津駅東方 500m 法令 規制 １住居 (60,180) 高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から徒歩圏の利便性の高い一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後も現在の住環境を維持しながら推移する ものと予測する。住環境が優れ生活利便性もよくその希少性から、地価は上昇傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    165,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はおおむねＪＲ東海道線沿線の大津市域の戸建住宅地域。需要者の中心は京阪神や市内の工場等へ通勤する サラリーマン層を中心とする一次取得者である。最寄駅から徒歩圏にあり希少性も高く、コロナ禍であっても土地需要 は旺盛である。土地は１６０㎡程度で２６００万円程度、新築の戸建物件は４３００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用目的の取引が主で、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方標準地は戸 建住宅地域内に位置し、賃貸物件がなく賃料水準が把握できないため収益価格を試算することができなかった。従って 比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -41                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    140,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [ 89.3] [103.0] 100 165,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    162,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、一部で持ち直しの動きがみられ るものの、足踏み状態が続いている。大津市 の人口はほぼ横ばい、世帯数は微増傾向であ る。 交通利便性が良好な戸建住宅地域で、土地利 用は安定的である。需要は底堅く、地価は上 昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％