別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 大津 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -12 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　川崎　光彦   TEL.

鑑定評価額 9,340,000 円  １㎡当たりの価格 48,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市本堅田１丁目字ハし爪５２７番 ｢本堅田１－２３－２７｣ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高20m 1:3.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が密 集する既成住宅地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 堅田 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．５ ｍ市道 交通 施設 堅田駅南東方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ駅徒歩圏外の古くからの既成住宅地域であり土地利用は安定的である。地縁性も強く新規の分譲もないこと から需要は総じて弱く地価は微減傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ堅田駅勢圏を中心とする既成住宅地域と判定した。需要者の属性は当該地域に地縁性を有するものが 中心であり、戸建分譲等はほとんど見られず外部からの転入者も少ない状況にある。古くからの住宅地域であり、借地 権者による底地取引や隣地取得などの取引がみられるが供給も少なく需要も弱含みである。市場での中心となる価格帯 の把握は困難であるが、２００㎡程度の土地で１，０００万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格はＪＲ堅田駅勢圏の既成住宅地の事例をもとに試算したものであり、市場性を反映している。収益価格は自己 使用目的の住宅が中心の地域であること、画地条件等を考慮した結果、収益物件の建築がしづらい土地であること、周 辺部では貸家等も見られず安定的な市場が存しないことから試算できなかった。積算価格は既成住宅地であり試算でき ない。よって比準価格を採用し代表標準地との価格均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [102.0] 100 [ 87.2] [103.0] 100 48,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大津市内の住宅地は駅徒歩圏で上昇傾向にあ るが、傾斜地やバス便、郊外の団地、古い造 成団地、農家集落では下落傾向にあり、二極 化している。 地縁性を有する古くからの既成住宅地域であ り、地域外からの需要は弱い。またＪＲ駅や 商業施設からも遠く市場は縮小している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％