別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 大津 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -9 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　山崎　琢磨   TEL.

鑑定評価額 21,300,000 円  １㎡当たりの価格 68,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市尾花川３７番 ｢尾花川１３－４８｣ ②地積 　(㎡) 310   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 1:4 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 大津京 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    25 ｍ、南    55 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 大津京駅南東方 700m 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ大津京駅勢圏の既成住宅地域であり、土地利用に大きな変化はないと予測する。需要者は地縁的選好性を有 する地元居住者が中心であるが、商業施設にも比較的近く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＪＲ湖西線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、自己の居住を目的に取得する地縁的選好性 を有する大津市湖西地域内居住者である。古くからの既成住宅地域であるが、最寄り駅や日用品店舗等にも比較的近く 、生活利便性が高い地域であるため需要は底堅い。取引の中心価格帯は、土地のみで概ね２０００万円～２３００万円 程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は旧街道沿いの古くからの住宅地域であり、周辺には賃貸共同住宅も見受けられるものの、土地利用の中心は 戸建住宅地域であり、収益性よりも居住の快適性・生活利便性が重視されるため、収益還元法は適用しなかった。した がって、自用目的で取引される取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると認められるため、市場 の実態を反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [102.0] 100 [ 61.0] [101.0] 100 67,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大津市の人口は概ね横ばいで、世帯数は増加 。前年同期比で新設住宅着工戸数も増加傾向 であるが、地価は利便性の優劣による二極化 が拡大している。 ＪＲ大津京駅徒歩圏内の既成住宅地域である が、最寄り駅や商業施設等にも比較的近いこ とから需要は底堅く、地価は上昇傾向である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％