別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 大津 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -8 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　基良   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 96,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市勧学２丁目字上水ノ渕１８５番２５ ｢勧学２－１４－３｣ ②地積 　(㎡) 126   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高20m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西6.4m市道 水道、ガス、下水 大津京 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．４ｍ市道 交通 施設 大津京駅北東方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地として成熟しており土地利用に大きな変化はない。需要は堅調であり地価は横ばいないし微増傾向で推移 しているものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ大津京駅勢圏を中心とする大津市の湖西エリアの住宅地の存する範囲である。主たる需要者は市内在 住の若年層の一次取得者が中心である。近隣地域は大型商業施設やＪＲ駅に比較的近いため利便性や住環境が良好であ り需要は堅調に推移している。中心となる価格帯は土地単価で９５，０００円／㎡～９７，０００円／㎡、総額で１， ２００万～１，４００万円、新築戸建で２，５００万円程度であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、規範性の高い住宅地の取引事例を基礎にして試算しており、豊富な資料に基づいた価格として実証的であ ると思料する。他方、収益価格については近隣地域及び周辺に賃貸用の建物が見られないことから賃貸市場が成立して おらず、また画地条件から共同住宅の建築が現実的でないことから収益還元法の適用を断念した。したがって、比準価 格を標準に代表標準地価格との均衡に留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,400 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [101.0] 100 [ 78.0] [100.0] 100 95,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は個人消費を中心に緩やかに持ち直 している。生産活動は弱い動きがあるものの 増加基調にある。今後は各種経済対策により 改善が進む。 ＪＲ駅徒歩圏の住宅地であり、周辺では大規 模商業施設が開業し生活利便性が向上してい る。 特段の優劣はなく、競争力の程度も標準的で 、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％