別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 大津 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -4 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　基良   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 75,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市坂本７丁目字九条２５２７番２８ ｢坂本７－８－２６｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高20m 1:3 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い利便性のよい住 宅地域 東6.4m市道 水道、ガス、下水 比叡山坂本 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．４ ｍ市道 交通 施設 比叡山坂本駅北西方 700m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ駅徒歩圏の古くに開発された戸建住宅地域で、土地利用は安定している。新規分譲地へ需要がシフトしてお り地価は緩やかに下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は比叡山坂本駅を中心とする湖西線沿線の住宅地域である。主たる需要者は大津市在住の若年層の一次取得 者が中心である。新規の開発は旺盛であり随所で分譲開発が見られ、従来の住宅地から新規分譲地へ需要がシフトして いる。中心価格帯は土地単価で７５，０００円／㎡～７８，０００円／㎡、１，１００～１，３００万円程度、新築戸 建２，５００～３，０００万円程度であり、中古住宅は１，２００万円程度で主に再分譲を前提とした取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格はＪＲ比叡山坂本駅を中心とする湖西線エリアの住宅地に存する取引事例に基づき試算しており、地域の実情 を反映した実証的な価格であると思料する。他方、収益価格については画地面積が小さく共同住宅の想定が現実的でな いため試算しなかった。したがって自用の戸建住宅地域の市場を反映した比準価格を標準に周辺の地価公示価格及び地 価調査価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　大津（県） -6              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     75,900 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は個人消費を中心に緩やかに持ち直 している。生産活動は弱い動きがあるものの 増加基調にある。今後は各種経済対策により 改善が進む。 住宅地需要は中心部に偏り、多面的かつ二極 化がさらに強まっている。傾斜地勢や個別的 要因の劣る物件は一層競争力が弱くなってい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％ -0.7 ％