別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大津 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -3 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　堀　義彰   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 41,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市雄琴３丁目字鳩８０６番１ ｢雄琴３－１６－４１｣ ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高20m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い旧道沿いの既成住 宅地域 南東5.4m市道 水道、ガス、下水 おごと温泉 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南   110 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．４ｍ 市道 交通 施設 おごと温泉駅東方 650m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの既成住宅地域であり、地域要因は比較的安定的で、当面は現況のまま推移するものと予測される。地 価は緩やかな下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大津市内を中心とした一般住宅が存する住宅地域である。需要者の中心は、対象標準地が既成住宅地で あるため、地縁的選好性のある個人である。市場の需給動向としては、既成住宅地需要は新興住宅地と比べて相対的に 弱く、地価は下落傾向にある。個別的な事情等が強いため、中心価格帯の把握は困難であるが、土地の単価で４万円／ ㎡から４万５千円／㎡程度が中心と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、主に代替競争関係にある比較的価格水準の低い住宅地に係る取引事例から求めたものであり、市場の実態 を的確に反映し実証的で説得力が高い。一方、収益価格は対象標準地が既成住宅地で賃貸市場が成立していないため求 められなかった。よって、説得力の高い比準価格を標準に、周辺の類似する標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を 上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、一部で持ち直しの動きが見られ るものの足踏み状態が続いている。大津市の 人口は概ね横ばい傾向で世帯数は微増傾向に ある。 既成住宅地域であるため地域要因は安定的で ある。土地需要は弱含みで地価は下落傾向に ある。 標準的な規模・形状を有する南東向きの中間 画地であり、市場で特段の優劣はなく、競争 力の程度は普通である。個別的要因に変動は ない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％