別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 大津 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -2 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　谷　正登   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 94,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市真野２丁目字甲田１００番９ ｢真野２－２－４７｣ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高20m 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い、駅に近い住宅地 域 南東6.3m市道、背面道 水道、ガス、下水 堅田 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．３ ｍ市道 交通 施設 堅田駅北方 280m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅に近い一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、今後も現在の住環境を維持しながら推移するものと予測する 。コロナ禍の影響も少なく、地価は若干の上昇傾向が継続しており、当面この状況が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はおおむねＪＲ湖西線沿線の駅徒歩圏の大津市域の戸建住宅地域。需要者の中心は京阪神や市内の工場等へ 通勤するサラリーマン層を中心とする一次取得者である。最寄駅から徒歩圏にあり、土地需要は堅調に推移している。 土地は１３０㎡程度で１２００万円程度、新築の戸建物件は２５００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用目的の取引が主で、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方標準地は戸 建住宅地域に存し、市場性のある賃貸住宅の床面積を確保することができない面積の画地であるため収益価格を試算す ることができなかった。従って比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,400 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [101.0] 100 [ 80.8] [102.0] 100 94,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、一部で持ち直しの動きがみられ るものの、足踏み状態が続いている。大津市 の人口はほぼ横ばい、世帯数は微増傾向であ る。 交通利便性が良好な戸建住宅地域で、土地利 用は安定的である。需要は堅調で、地価は緩 やかな上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％