別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 玉城 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   玉城 -2 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　兼松　弘樹   TEL.

鑑定評価額 3,720,000 円  １㎡当たりの価格 22,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 度会郡玉城町下田辺字田丸保１１１５番３ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 台形 1:2.5 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北東4.5m町道 水道、下水 田丸 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ町道 交通 施設 田丸駅西方 850m 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの住宅地域で土地の利用状況等についてはほぼ固定化され、旧来からの地域に対する需要はやや弱いこ とから、地価の微下落傾向は続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、玉城町及び周辺市町の既成住宅地域を中心とする住宅地域。需要者は玉城町内の居住者や当該地 域に地縁のある個人が中心である。町中心部近くに位置し利便性は比較的良いが、周辺地での新規分譲も散見され、既 成住宅地の競争力はやや弱い。市場の中心価格帯は、土地取引は１７０㎡が標準で３５０万円～４００万円程度、新築 の戸建物件では概ね２，５００万円～３，０００万円が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は町中心部近くの既成住宅地域として、自用目的での取引がほとんどである。賃貸物件は認められない上、画 地規模も小さく賃貸住宅の想定が非合理的であり、収益価格は試算しなかった。比準価格は代替競争関係にある同一需 給圏内の複数の取引事例から査定しており、市場動向を反映した実証的な価格が求められた。したがって、代表標準地 との検討を踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊勢 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,300 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [145.0] [100.0] 100 22,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響による厳し い状況が徐々に緩和されつつあるものの、人 口減少や高齢化等から取引価格は下落傾向で 推移している。 地域内に格別の変動要因はないが、古くから の住宅地域であるため、住宅地としての需要 は低位であり、地価水準は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％