別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 三重朝日 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三重朝日 -4 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　近藤　正樹   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 61,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三重郡朝日町白梅の丘東２丁目３番６ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東6m町道 水道、ガス、下水 朝日 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       205 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高台の区画整然とした新興住 宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 朝日駅北東方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした街並みが形成されており用途的に安定していることから、今後とも良好な住 環境を維持していくものと予測する。地価は緩やかな上昇基調にて推移するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は隣接市町も含む街路の整った戸建住宅を中心とした住宅地域。需用者の中心は朝日町内に居住する個人で あるが、良好な住環境により周辺市町からの転入も十分に想定される。新型コロナウイルス感染症の影響は落ち着きを 見せ、高台に位置する新興の住宅団地であることから選好性に優れ需要は高い。市場での需要の中心となる価格帯は、 土地で１２００万～１３００万円程度、新築の戸建物件については大手業者による高目の取引も散見される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、近隣地域の土地取引は居住の快適性を目的とした取引が主体であることから、収 益還元法は適用しなかった。土地の価値判断は取引市場の水準を指標として行われることが一般的であり、代替競争関 係にある同一需給圏内の類似地域における実際の取引事例を比較検討して求めた比準価格の説得力は高いと判断する。 よって比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,600 円／㎡ [100.5] 100 100 [101.0] 100 [104.7] [101.0] 100 61,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 朝日町人口は増加傾向で、高齢化率も県平均 を大きく下回る水準にある。新型コロナの影 響は落ち着きを見せ、土地需要は回復基調と なっている。 高台の住宅団地で既に建物が建ち並んでいる ことから地域要因に特段の変動はない。需要 の回復基調から地価は緩やかな上昇に転じた 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％