別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東員 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東員 -5 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　酌井　美江   TEL.

鑑定評価額 9,360,000 円  １㎡当たりの価格 14,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 員弁郡東員町大字中上字新開５７番 ②地積 　(㎡) 650   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 旧県道沿いの住宅地 域 西4.2m町道 水道、下水 穴太 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．２ｍ町道 交通 施設 穴太駅南方 2.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の既成住宅地域で、土地利用に大きな変化はなく、今後も現状程度で推移するものと予測する 。住環境等がやや劣り需要の少ない地域で、地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は東員町及び周辺市町の市街化調整区域内の既成住宅地域。需要者は当地域に地縁性等を有する個人が中 心である。農家住宅が建ち並ぶ地域で、発展的な動向は特に見られず、新規の宅地需要は少ない。新型コロナによる厳 しい状況は持ち直しつつあるが、先行きには不透明感もあり、地価は下落傾向が続いている。取引自体が少なく、取引 総額も画地規模等により相当異なるため、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　市街化調整区域内の既成住宅地域に存し、自用目的での取引が中心である。比準価格は、東員町及び隣接するいなべ 市の調整区域等に存する規範性の高い取引事例を適正に比準し、市場の特性を反映した価格が求められたと判断される 。一方、収益価格は、公法上賃貸建物の建築を想定することが困難であるため、試算していない。以上より、代表標準 地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,400 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [112.4] [100.0] 100 14,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は概ね横ばい。景気は厳しいが、持ち直 しの動きも見られる。大規模住宅団地を中心 に高齢化が進行している。住宅地の地価は弱 含みで推移。 市街化調整区域内の既成住宅地域で、地域要 因に大きな変動はない。需要が少ない地域で 、地価水準は下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％