別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東員 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東員 -4 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　酌井　美江   TEL.

鑑定評価額 8,960,000 円  １㎡当たりの価格 46,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 員弁郡東員町城山１丁目２９番５ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 北5.7m町道 水道、ガス、下水 穴太 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．７ｍ 町道 交通 施設 穴太駅北方 2.9km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 町北部の大規模住宅団地で、今後も安定した住環境を維持していくものと予測する。需要は比較的安定している が、景気動向には注視を要する。地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は東員町及び周辺市町の住宅地域。需要者は東員町の居住者を中心に、他市町からの転入者も見られる。 西桑名ネオポリスは開発が古く、隣接する桑名市郊外の陽だまりの丘などの新興住宅団地等と比べて競争力はやや弱い が、需要は概ね安定している。景気の先行きには不透明感もあるが、地価は概ね横ばいで推移している。市場での中心 価格帯は１９０㎡程度の標準的な土地で８００～９００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　東員町北部の大規模住宅団地に存し、自用目的での取引が中心である。比準価格は、西桑名ネオポリス内の規範性の 高い取引事例を中心に試算しており、市場の特性を反映した価格が求められたと判断される。一方、収益価格は、標準 地が戸建住宅用に開発された住宅団地内にあり、賃貸市場が形成されていないため、試算していない。以上より、代表 標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,600 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [105.0] 100 [108.6] [100.0] 100 46,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は概ね横ばい。景気は厳しいが、持ち直 しの動きも見られる。大規模住宅団地を中心 に高齢化が進行している。住宅地の地価は弱 含みで推移。 既成の大規模住宅団地で、地域要因に大きな 変動は見られない。需要は概ね安定している 地域で、地価水準は横ばいで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％