鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東員 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５ -27	いなべ市		貸家建付地	（　）	不整形	北東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
b	１０６ -38	桑名市		建付地	（　）	不整形	南西4.7m市道、南東3.4m、北西3m、北東2.7m、四方路		２中専 (60,188)
c	１０９ -54	員弁郡東員町		建付地	（　）	長方形	北西6m道路、中間画地		２中専 (60,200)
d	１０９ -69	員弁郡東員町		建付地	（　）	ほぼ台形	北東6m道路、北西4.2m、角地		１住居 (70,200)
e	１１２ -43	員弁郡東員町		建付地	（　）	長方形	東6m町道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,335	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 71.3]	46,473	100 [ 89.3]	52,041	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.8 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.8] 　　　　 100	53,500
b	(　 ) 35,801	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.5]	37,450	100 [ 108.0]	34,676		35,600
c	(　 ) 41,420	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	41,296	100 [ 110.7]	37,304		38,300
d	(　 ) 56,580	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	57,152	100 [ 121.8]	46,923		48,200
e	(　 ) 30,754	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 85.0]	100 [ 97.9]	36,883	100 [ 104.1]	35,430		36,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -28.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +16.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,100 円／㎡]

東員 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地にあり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,077,883	399,863	1,678,020	1,516,320	161,700	（　0.9730） 157,334	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,146,680 円　　　　（　 13,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東員 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.00	Ｓ2	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	227 ㎡	11.0 m x 23.0 m	前面道路：町道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小家族ファミリータイプ（３０㎡）計４戸を想定。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

内階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	75.00	80.0	60.00	1,482	88,920	2.0	177,840
							2.0	177,840
～

～

～

～

計		150.00	80.0	120.00		177,840		355,680
								355,680

⑨年額支払賃料	177,840 円　×　12ヶ月　＝　 2,134,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,134,080 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 170,726 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,963,354 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	355,680 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,272 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 355,680 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 111,257 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,077,883 円　　　　（　 9,154 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０９（賃）　　　　-74	1,405 ( 1,368)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,642	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,568 円/㎡　月額支払賃料（　 1,482 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０９（賃）　　　　-80	1,286 ( 1,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,456
c	１０９（賃）　　　　-81	1,682 ( 1,680)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,682

東員 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	108,000 円	21,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	85,363 円	2,134,080　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 151,200 円	21,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	21,600 円	21,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,600 円	21,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 399,863 円　（　　　　　　 1,762 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,600,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,516,320 円（　　　　　 6,680 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,077,883 円
②総費用	399,863 円
③純収益　①－②	1,678,020 円
④建物等に帰属する純収益	1,516,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	161,700 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	157,334 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 693 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,146,680 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
東員 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東員 -2

三重県

三重第１

氏名

不動産鑑定士　酌井　美江

TEL.

鑑定評価額

8,650,000 円

１㎡当たりの価格

38,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.5 倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	員弁郡東員町大字山田字野畑２５１０番１				②地積　(㎡)	227 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,160)
	不整形 1:2	住宅Ｗ2	一般住宅が多くアパート等も見られる住宅地域	南4m町道	水道、下水	東員 830m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 100 ｍ、南 60 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 20.5 ｍ、規模　　 225 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北４ｍ町道

交通

施設

東員駅南東方

830m

法令

規制

１住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

アパート等も見られる既成住宅地域で、土地利用に大きな変化はなく、今後も現状程度で推移すると予測する。
周辺では小規模開発も見られるが、当地域に大きな影響はなく、地価は当面弱含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +6.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 38,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は東員町及び周辺市町の住宅地域。需要者は東員町の居住者が中心で、同一需給圏外からの転入は少ない
。アパート等も見られる既成住宅地域で、周辺には小規模開発も見られるが、当地域に大きな影響はない。新型コロナ
の厳しい状況は緩和しつつあるが、先行きには不透明感もあり、地価は弱含みで推移している。市場での中心価格帯は
２２５㎡程度の標準的な土地で８００～９００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　周辺にはアパートも見られるが、戸建住宅を主体とする地域で、自用目的での取引が中心である。比準価格は、類似
地域に存する規範性の高い取引事例を適正に比準し、市場の特性を反映した価格が求められたと判断される。一方、収
益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。以上より、収益価格は参考にとど
め、代表標準地との検討も踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　桑名 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 52,600 円／㎡

[ 99.8]
100

100
[105.0]

100
[135.2]

[102.8]
100

38,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     38,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は概ね横ばい。景気は厳しいが、持ち直
しの動きも見られる。大規模住宅団地を中心
に高齢化が進行している。住宅地の地価は弱
含みで推移。

アパート等も見られる既成住宅地域で、地域
要因に大きな変動はない。景気の先行きには
不透明感があり、地価水準は弱含みで推移し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

東員 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０９ -67	員弁郡東員町		更地	（　）	ほぼ台形	南東6m道路、中間画地		｢調区｣ (60,200)
b	１０９ -514	員弁郡東員町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m町道、東4.1m、角地		２住居 (70,180)
c	１１４ -24	いなべ市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m道路、中間画地		（都） (60,200)
d	１１４ -510	いなべ市		更地	（　）	長方形	南5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,500	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	40,825	100 [ 115.0]	35,500	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.8 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.8] 　　　　 100	36,500
b	(　 ) 53,686	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	49,973	100 [ 129.5]	38,589		39,700
c	(　 ) 34,728	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	33,979	100 [ 91.9]	36,974		38,000
d	(　 ) 34,315	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	31,790	100 [ 87.6]	36,290		37,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +29.5
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,100 円／㎡]

東員 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地域内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,082,089	400,036	1,682,053	1,516,320	165,733	（　0.9730） 161,258	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,225,160 円　　　　（　 14,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東員 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.00	Ｓ2	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	227 ㎡	11.0 m x 23.0 m	前面道路：町道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建の単身から小家族向けの共同住宅（全４戸、平均専有面積約３０㎡）を想定した。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

内階段等のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	75.00	80.0	60.00	1,485	89,100	2.0	178,200
							2.0	178,200
～

～

～

～

計		150.00	80.0	120.00		178,200		356,400
								356,400

⑨年額支払賃料	178,200 円　×　12ヶ月　＝　 2,138,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,138,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 171,072 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,967,328 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	356,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,279 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 356,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 111,482 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,082,089 円　　　　（　 9,172 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０９（賃）　　　　-80	1,286 ( 1,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,553	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,572 円/㎡　月額支払賃料（　 1,485 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０９（賃）　　　　-74	1,405 ( 1,368)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,591
c	１０９（賃）　　　　-75	1,291 ( 1,291)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,576

東員 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	108,000 円	21,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	85,536 円	2,138,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 151,200 円	21,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	21,600 円	21,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,600 円	21,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 400,036 円　（　　　　　　 1,762 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,600,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,516,320 円（　　　　　 6,680 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,082,089 円
②総費用	400,036 円
③純収益　①－②	1,682,053 円
④建物等に帰属する純収益	1,516,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	165,733 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	161,258 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 710 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,225,160 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,200 円／㎡）