別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東員 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東員 -1 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　酌井　美江   TEL.

鑑定評価額 9,710,000 円  １㎡当たりの価格 39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.5 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 員弁郡東員町大字八幡新田字前供１４９番２外 ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 、空地等の見られる 住宅地域 北西5.6m町道 水道、下水 大泉 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       245 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．６ｍ 町道 交通 施設 大泉駅南東方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地や空地も見られる既成住宅地域で、土地利用に大きな変化はなく、今後も現状程度で推移するものと予測す る。需要が少ない地域で、景気動向には注視を要するが、地価は当面弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は東員町及び周辺市町の住宅地域。需要者は東員町の居住者が中心で、同一需給圏外からの転入は少ない 。農地や空地も見られる既成住宅地域で、新興住宅地域等と比べると競争力が弱い。新型コロナによる厳しい状況は持 ち直しつつあるが、先行きには不透明感もあり、地価は弱含みで推移している。市場での中心価格帯は、２４５㎡程度 の標準的な土地で１，０００万円前後、新築の戸建物件は３，０００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　一般住宅の中に農地等も見られる既成住宅地域で、自用目的での取引が中心である。比準価格は、東員町内の住宅地 域に存する規範性の高い取引事例を適正に比準し、市場の特性を反映した価格が求められたと判断される。一方、収益 価格は、標準地が戸建住宅を主体とする地域に存し、賃貸市場が形成されていないため、試算していない。以上より、 代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,600 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [105.0] 100 [128.1] [100.0] 100 39,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は概ね横ばい。景気は厳しいが、持ち直 しの動きも見られる。大規模住宅団地を中心 に高齢化が進行している。住宅地の地価は弱 含みで推移。 農地や空地も見られる既成住宅地域で、地域 要因に大きな変動はない。需要が少ない地域 で、地価水準は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％