別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 伊賀 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊賀 9-3 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　茂基   TEL.

鑑定評価額 33,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊賀市西明寺２８０６番１外 ②地積 　(㎡) 1,521   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:3 倉庫 Ｓ2 工場、倉庫のほかに 一般住宅等が混在す る地域 南7.6m市道 水道、ガス 桑町 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．６ｍ市道 交通 施設 桑町駅北東方 1.8km 法令 規制 （都） 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 工場や倉庫等が見られる内陸型の工業地域である。名阪国道のインターチェンジに近く道路交通の利便性が優位 であるため地価の下落は縮小傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね三重県伊賀地域から中勢・北勢地域の工業地域の存する圏域。需要者は当該方面の中小規模の事業者 等が中心である。伊賀市は名阪国道を配置しており、関西や中部方面への道路交通の利便性を有しており、工場用地の 需要は徐々に回復しつつある。取引総額は、規模により相当異なり、市場での需要の中心となる価格帯は見出せない状 況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は工場や倉庫のほか一般住宅等が混在する地域で、自社利用目的の取引が中心である。比準価格は伊賀市のほ か、周辺市域の工業地域に存する取引事例をもとに立地条件や画地規模等を勘案して適正に比準して求めたもので、当 該地域の工業地の市場の実態を十分反映したものである。一方、近隣地域は自社所有が中心で賃貸市場の形成が見られ ないため収益価格は試算しない。以上より、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の工場立地件数は前年比で横ばい、面積 は前年比で減少。伊賀市の工業地は幹線道路 への利便性を有する地域を中心に需要が安定 傾向にある。 内陸部の工業地域で土地利用に大きな変化は 見られない。名阪国道への接近性に優位であ り、地価の下落率は縮小傾向で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％