別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 伊賀 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊賀 9-1 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　望実   TEL.

鑑定評価額 932,000,000 円  １㎡当たりの価格 13,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊賀市三田字東大町４１０番３外 ②地積 　(㎡) 68,054   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工専 (60,200) （その他） (70,200) 2:1 工場 大規模工場が建ち並 ぶ内陸型工業地域 南東12m国道、北東側道 水道 伊賀上野 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   350 ｍ、南   350 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 360.0 ｍ、奥行　約　　 190.0 ｍ、規模　　    68,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧上野市街地の北方近郊に位 置し、鉄道と川に挟まれてい る 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 伊賀上野駅東方 1.0km 法令 規制 （都） 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 複数の大手企業が操業する大規模工場地域で、社会経済活動の回復により工業用地の需要は堅調となっている。 地価は、都心への接近性や労働力の確保等の面でやや不利な面もあるが、ほぼ安定的に推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名阪国道が輸送の要となる伊賀方面の工業地域を始め、広くは県内北・中部や隣接県等の工業地域を含む 圏域。需要者は県内企業から名古屋圏、近畿圏等広域的に活動拠点を構える企業まで幅広い。都市部近郊や輸送事情に 秀でた所では高い需要がある一方、立地メリットの低い所では限定的な需要に止まる。また、社会経済活動の回復によ り今後の工業地需要は安定的と思料する。取引総額は画地規模がまちまちである等から一概には把握が難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当市の大規模工業地の事例収集に限界があり、同一需給圏を広域に捉えて収集した。本件は様々な規模の工業地の取引 事例を含めて採用しており、地域の実情を反映して地域格差修正等を行っていると判断される。一方、大規模工業地で あり、自己所有土地に係るものであり、賃貸市場の形成をみるに至っていないため収益価格は試算しない。従って、自 用目的の取引が中心のため比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和２年の工場立地動向調査結果によると、 三重県内の取得件数は２８件（全国８位）、 前年同期比で同数となっている。 特に変動はない。関西圏と中京圏の中間に位 置し、名阪国道の近くにあり輸送に適してい る。社会経済活動の回復等により、需要はほ ぼ安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％