鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

伊賀 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６ -24	伊賀市		更地	（　）	長方形	南5.5m市道、中間画地		（都）商業都市機能誘導区域 (90,330)
b	１０６ｙ -5	伊賀市		建付地	（　）	不整形	南西3.3m市道、中間画地		（都）１住居居住誘導区域 (60,160)
c	１０６ -4	伊賀市		更地	（　）	長方形	北西20m県道、中間画地		（都）１中専都市機能誘導区域 (60,200)
d	１０６ｙ -1	伊賀市		更地	（　）	長方形	東4.5m市道、中間画地		（都）２住居都市機能誘導区域 (60,180)
e	１０５ -10	伊賀市		建付地	（　）	不整形	南8m市道、東6m、二方路		（都）商業居住誘導区域 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,828	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	43,521	100 [ 165.2]	26,344	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	26,300
b	(　 ) 25,346	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	26,013	100 [ 99.3]	26,196		26,200
c	(　 ) 36,434	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	36,179	100 [ 136.1]	26,583		26,600
d	(　 ) 32,681	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	31,733	100 [ 118.6]	26,756		26,800
e	(　 ) 32,261	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.9]	35,347	100 [ 130.1]	27,169		27,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +77.0
a	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -22.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +48.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +38.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -10.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,500 円／㎡]

伊賀 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地域であり、土地再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,495,261	2,027,570	8,467,691	8,313,900	153,791	（　0.9718） 149,454	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	2,819,887 円　　　　（　 3,380 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊賀 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	400.00	Ｓ2	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	834 ㎡	29.0 m x 29.0 m	前面道路：道路　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロアー貸し店舗、２階はフロアー貸し事務所を想定。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

設備等の共用部分。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	85.0	340.00	1,464	497,760	3.0	1,493,280
							0.0	0
2～ 2	事務所	400.00	90.0	360.00	1,310	471,600	3.0	1,414,800
							0.0	0
～

～

～

計		800.00	87.5	700.00		969,360		2,908,080
								0

⑨年額支払賃料	969,360 円　×　12ヶ月　＝　 11,632,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保されている為計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,632,320 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,163,232 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,469,088 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,908,080 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,173 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,495,261 円　　　　（　 12,584 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０６賃ｙ　　　　-3	1,429 ( 1,389)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,470	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,468 円/㎡　月額支払賃料（　 1,464 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５賃ｙ　　　　-9	1,458 ( 1,343)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,473
c	１０５賃ｙ　　　　-13	1,835 ( 1,786)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [109.2]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,461

伊賀 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	555,000 円	111,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	348,970 円	11,632,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 124,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 777,000 円	111,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	111,000 円	111,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	111,000 円	111,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,027,570 円　（　　　　　　 2,431 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	111,000,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,313,900 円（　　　　　 9,969 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,495,261 円
②総費用	2,027,570 円
③純収益　①－②	8,467,691 円
④建物等に帰属する純収益	8,313,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	153,791 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	149,454 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 179 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,819,887 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,380 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
伊賀 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊賀 5-7

三重県

三重第２

氏名

不動産鑑定士　駒田　真人

TEL.

鑑定評価額

22,100,000 円

１㎡当たりの価格

26,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	21,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊賀市問屋町２０番外				②地積　(㎡)	834 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）
	台形 1:1	店舗Ｓ2	店舗、倉庫、事務所等が集まった商業地域	北15m道路、背面道	水道	桑町 740m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 29.0 ｍ、奥行　約　　 29.0 ｍ、規模　　 840 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ道路

交通

施設

桑町駅南東方

740m

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線である名阪国道側道沿いの上野卸商業団地であり、周辺には市役所新庁舎も立地し発展要因もあるが、現状
では土地需要を喚起する要因とはなっていない。よって、今後とも地価は弱含みで推移すると予測した。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 26,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,710 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は伊賀市内の商業地域の所在する圏域である。需要者の中心は伊賀市に地縁関係等を有する事業者であるが
、一部市外事業者も含まれるとみられる。卸団地という事業の特殊性や郊外新興の商業地域等との競合関係から需要は
弱含みである。市場における中心価格帯としては画地規模や利用目的等によって取引額の幅が大きいが、標準画地規模
が８４０㎡である場合の土地取引総額としては２２００万円程度と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域では自用目的の取引が殆どであり、収益物件の取引は稀である。したがって、元本価値に見合う賃料が徴収で
きる地域でないことから、収益価格は相当低位に試算された。比準価格は信頼性のある取引から適切に比較し、求めら
れた価格は市場性を反映して実証的である。したがって、比準価格を妥当と判断し、収益価格は参考に留め、代表標準
地との検討を踏まえ、周辺地域における土地取引動向も考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　伊賀 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 35,600 円／㎡

[ 98.0]
100

100
[100.0]

100
[131.8]

[100.0]
100

26,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

伊賀市の地価動向は人口減や高齢化により、
逓減傾向を示しつつあるが、下落傾向が続い
ている。新型コロナの地価への影響は希薄で
ある。

名阪国道ＩＣへのアクセスは恵まれ、市庁舎
の移転もありプラス要因もあったが、一方で
地域内では閉鎖店舗もあり、繁華性の低下傾
向が見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 -10.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +30.5
行政　　　　　　 +2.0
その他　　　　　 0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊賀 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６ｙ -1	伊賀市		更地	（　）	長方形	東4.5m市道、中間画地		（都）２住居都市機能誘導区域 (60,180)
b	１０５ -10	伊賀市		建付地	（　）	不整形	南8m市道、東6m、二方路		（都）商業居住誘導区域 (100,400)
c	１０６ｙ -13	伊賀市		建付地	（　）	不整形	北14m国道、中間画地		（都） (60,200)
d	１０６ -4	伊賀市		更地	（　）	長方形	北西20m県道、中間画地		（都）１中専都市機能誘導区域 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,681	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	31,733	100 [ 126.3]	25,125	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	25,100
b	(　 ) 32,261	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.9]	35,347	100 [ 130.1]	27,169		27,200
c	(　 ) 19,540	100 [ 75.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	28,572	100 [ 107.0]	26,703		26,700
d	(　 ) 36,434	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	36,179	100 [ 133.3]	27,141		27,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +47.0
a	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -10.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	系列法人間取引	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +15.0
c	系列法人間取引	％／月 -0.15	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,500 円／㎡]

伊賀 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存の商業地域であるため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,557,841	2,029,650	8,528,191	8,313,900	214,291	（　0.9718） 208,248	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	3,929,208 円　　　　（　 4,710 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊賀 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	400.00	Ｓ2	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	834 ㎡	29.0 m x 29.0 m	前面道路：道路　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的使用より１階店舗・２階事務所のフロアー貸しを想定。賃貸需要及び立地特性から使用容積率は低い。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

ホール及び内階段等の共用部分を除くため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	85.0	340.00	1,481	503,540	3.0	1,510,620
							0.0	0
2～ 2	事務所	400.00	90.0	360.00	1,310	471,600	3.0	1,414,800
							0.0	0
～

～

～

計		800.00	87.5	700.00		975,140		2,925,420
								0

⑨年額支払賃料	975,140 円　×　12ヶ月　＝　 11,701,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,701,680 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,170,168 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,531,512 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,925,420 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,329 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,557,841 円　　　　（　 12,659 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５賃ｙ　　　　-3	2,213 ( 2,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [132.0]	100 [100.0]	1,863	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,485 円/㎡　月額支払賃料（　 1,481 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０６賃ｙ　　　　-3	1,429 ( 1,389)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,443
c	１０６賃ｙ　　　　-12	864 ( 864)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 81.0]	100 [100.0]	1,185

伊賀 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	555,000 円	111,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	351,050 円	11,701,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 124,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 777,000 円	111,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	111,000 円	111,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	111,000 円	111,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,029,650 円　（　　　　　　 2,434 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	111,000,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,313,900 円（　　　　　 9,969 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,557,841 円
②総費用	2,029,650 円
③純収益　①－②	8,528,191 円
④建物等に帰属する純収益	8,313,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	214,291 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	208,248 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 250 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,929,208 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,710 円／㎡）