別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 伊賀 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊賀 -13 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　藤川　勝彦   TEL.

鑑定評価額 6,500,000 円  １㎡当たりの価格 30,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊賀市上野田端町９２０番２５ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 新旧一般住宅の中に 駐車場等も見られる 住宅地域 東5.3m市道 水道、ガス 広小路 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５．３ ｍ市道 交通 施設 広小路駅東方 900m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 伊賀市中心部近くに位置する既成の住宅地域であり、著しい地域要因の変化はなく、現状のまま推移していくと 予測する。また、地価は今後も下落基調が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊賀市内の一般住宅を主体とする住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者がほとんどを占める。 伊賀市中心市街地に近接する立地特性を有するものの、人口減少等の中、市内には、中・大規模住宅団地が多く存し宅 地供給が過剰であるため、既成住宅地域の住宅地に対する需要は少ない。土地は２１０㎡程度で、５００万円～７００ 万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅等の収益物件も見られるが標準地の画地規模が２１１㎡で小さく、事業収支の観点から新規の共同住 宅を想定することは非合理的であると判断されるため、収益価格を試算しない。一方、居住の快適性を重視する住宅地 域で、類似地域等において信頼性のある取引事例を収集し得た。従って、比準価格を採用して、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊賀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,600 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [101.0] 100 [137.6] [103.0] 100 30,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 依然として新型コロナウイルス感染症の影響 は、社会経済に混乱をきたしており、伊賀市 の地価動向は未だ不透明感を払拭するには至 ってない。 市中心部への接近利便性を有するものの、著 しい地域要因の変化は認められず、地価は下 落基調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％