別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 伊賀 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊賀 -10 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　梅村　啓之   TEL.

鑑定評価額 5,120,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊賀市上野桑町１４１１番外 ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:4.5 住宅 Ｗ2 住宅の中に店舗兼住 宅も見られる既成住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス 桑町 320m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 桑町駅北西方 320m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧上野市街地の混在住宅地域である。小規模画地が多く、新興住宅地域との競合や過疎高齢化等、さらに新型コ ロナの影響もあって、地価は今後も弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は伊賀市内の住宅地域であり、特に旧上野市街地に存する住宅地域との代替競争関係が強い。典型的 需要者は市内居住者だが、新規需要者は土地区画整理事業地内やミニ開発分譲地等に流れるため、市街地付近の既成住 宅地域にあっては画地配置や街路条件でやや劣り、開発余地もなく、需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は 土地１６０㎡程度で総額５００万円～６００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は店舗兼住宅等が混在するが、自己利用目的での土地取引が多く、画地規模からも賃貸建物の想定は現実的で ないため、収益価格は試算しなかった。市場における典型的需要者の観点にたって、居住の快適性・利便性を重視し、 類似地域における取引事例との比較検討により求められた比準価格は市場に適合した価格として妥当と判断される。よ って、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊賀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,600 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [101.0] 100 [137.7] [103.0] 100 30,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伊賀市の人口は減少傾向が県平均より強い。 新型コロナの影響で建築着工は対前年で減少 。住宅地需要は、新興住宅地域を除き総じて 弱い。 商住混在地域であるが発展的要因はみられず 、土地需要は低調。新興住宅地域との競合に より選好性で劣るため、地価は下落基調が続 く。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％