別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 伊賀 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊賀 -5 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　梅村　啓之   TEL.

鑑定評価額 6,600,000 円  １㎡当たりの価格 9,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊賀市下柘植字物堂５８３番 ②地積 　(㎡) 680   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 国道背後の既成住宅 地域 東4.2m市道 水道、下水 新堂 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       680 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．２ｍ 市道 交通 施設 新堂駅北東方 1.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地から離れた農家集落地域であり、市場が限定されるため需給とも動きが少なく、変動要因はみられな い。過疎高齢化等から需要は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は伊賀市内の農家集落地域の存する圏域。需要者は市内在住の農業従事者等が中心であり、地縁を有 しない者の転入はほとんどない。市街地に近い住宅地域との比較で、既成集落地域が需要者に選好される傾向は低く、 地域経済情勢及び過疎高齢化等も作用し、需給とも厳しい市況が続いている。需要の中心となる価格帯は規模等により 幅が大きく、把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家集落地域であり、自己利用目的での土地取引が専らで賃貸市場が成立していないことから収益価格は試 算しなかった。市場における典型的需要者の観点にたって、居住の快適性・利便性を重視し、類似地域における取引事 例との比較検討により求められた比準価格は市場に適合した価格として妥当と判断される。よって、比準価格を採用し て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伊賀市の人口は減少傾向が県平均より強い。 新型コロナの影響で建築着工は対前年で減少 。住宅地需要は、新興住宅地域を除き総じて 弱い。 国道背後に位置するが、発展的要因はみられ ない。土地需要は限定的で動きが少なく、地 価は下落基調が続く。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％