別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 伊賀 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊賀 -3 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　片岡　浩司   TEL.

鑑定評価額 3,750,000 円  １㎡当たりの価格 7,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊賀市馬田字焼尾１４６３番２外 ②地積 　(㎡) 500   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 ＬＳ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する既成住 宅地域 南西4.8m市道 水道、下水 佐那具 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    45 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．８ ｍ市道 交通 施設 佐那具駅北東方 3.9km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 伊賀市阿山支所に近い既成住宅地域であり、土地利用に大きな変化はない。市街地方面と離隔関係にあり、転入 は少なく需要が弱い。今後も概ね現状での推移が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊賀市郊外の既成住宅地域が中心である。需要者は地縁関係者が中心であり、外部からの転入者は少ない 。郊外の農家住宅地域等においては、外部からの転入者が少ないため高齢化及び人口減少が進んでおり需要の減少が続 いている。新型コロナの状況に関わらず、改善の動きは見込めない。需要の中心となる価格帯は標準的面積で土地は３ ５０万円から４００万円程度であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅を主体として形成された郊外集落地域であり、近隣地域内に共同住宅などはなく、賃貸住宅等を想定すること は非現実的であると思われるため収益価格は試算しない。近隣地域では自用目的の取引が支配的であり、類似地域にお ける取引価格を重視した価格形成が見られる。比準価格は信頼性の高い取引事例から求めており、地価動向を反映して いる。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊賀 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,800 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [129.6] [100.0] 100 7,490  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伊賀市は人口の減少率及び高齢化率が三重県 の平均を上回る。古い住宅団地や集落地域の 需要は弱く、区画整理地内や緑が丘地区の需 要は堅調である。 伊賀市阿山支所に近い既成住宅地域であり、 土地利用に大きな変化はない。市街地方面と 離隔関係にあり、転入は少なく需要が弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％