別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 伊賀 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊賀 -2 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　岡原　康志   TEL.

鑑定評価額 5,230,000 円  １㎡当たりの価格 29,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊賀市上野万町２２５２番 ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:5.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 東4m市道 水道、ガス 西大手 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 西大手駅南東方 1.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 旧上野市の市街地内に形成された既成住宅地域であり、大幅な土地利用に関する変動要因も見当たらず、当面は 現状用途での地域推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね伊賀市及び周辺市を範囲とする住宅地域の存する圏域で、市場参加者は同一需給圏内の在住者が中心 である。市内における人口の減少傾向や高齢化もあって、旧来の市街地内にある標準地周辺の比較的狭い街路沿いの既 成住宅地に対する外部からの需要は弱く、地価も下落基調で推移している。需要の中心となる価格帯は敷地面積１８０ ㎡程度の土地で総額５５０万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本近隣地域は既成の住宅地域であり、標準地に収益物件を想定することは画地条件から非現実的と判断されるため収益 還元法は非適用とした。当該地域では標準地のような土地の価格判断は取引市場の水準を注視して行われることが一般 的であり求めた比準価格の規範性は高いため、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊賀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,600 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [101.0] 100 [140.6] [101.0] 100 29,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県の内陸部に位置する当市の人口は減少傾向 。新型コロナの影響が徐々に緩和される中で 、県内経済には持ち直しの動きも見られる。 旧上野市の市街地内に所在する既成の住宅地 域として特段の変動はなく、人口減少の影響 もあって地価は下落基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％