別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 三重志摩 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三重志摩 -4 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　松本　浩二   TEL.

鑑定評価額 4,090,000 円  １㎡当たりの価格 15,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 志摩市浜島町浜島字汐見成３３５４番 ②地積 　(㎡) 262   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) 国立公(普通) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅の中に空地が見 られる区画整理済の 住宅地域 北6m市道 水道 鵜方 9.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   200 ｍ、南    20 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 鵜方駅南西方 9.0km 法令 規制 （都）  (70,200) 国立公(普通) ⑤地域要因の将 　来予測 高台の古い住宅団地だが、空地も多く、土地利用に変化は殆ど見られない。遠隔地に対する市場性の減退、過疎 高齢化及び地域経済の停滞等から、当面需要は弱含みで推移するものと予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志摩市内住宅地域の所在する圏域と判断した。需要者は浜島町中心に地縁性を有する志摩市一円の居住者 であり、外部からの参入は少ない。高台の団地で津波懸念要因が小さく、一定の需要が期待される。しかし、人口減少 や遠隔地の市場性減退の要因が強い。空地も残る古い団地の選好性は低下し、需要の弱い状態が続いている。市場の中 心価格帯は土地２６０㎡程度で総額４００万円内外と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は古い戸建住宅が殆どの住宅団地である。自用目的の取引が支配的で、市場は取引価格を指標とする。比準価 格は広域的に範囲を広げ、類似地域の信頼性のある取引から適正に比準しえた。求められた価格は市場の実態を反映し 、実証的である。一方、収益価格は賃貸住宅がなく、貸家需要が想定できないため試算していない。したがって、比準 価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三重志摩 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,300 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [154.8] [100.0] 100 15,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率や高齢化率は県平均を大きく上回 る。新型コロナの影響は徐々に緩和、持ち直 しの動きも下振れリスクあり。不動産市況は 弱く推移。 団地内要因に殆ど変動は見られない。売り物 件も多く、空地は長期化している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％