別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 三重志摩 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三重志摩 -1 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　市川　裕規   TEL.

鑑定評価額 3,270,000 円  １㎡当たりの価格 10,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 志摩市志摩町布施田字根中３７７番 ②地積 　(㎡) 300   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) 国立公(普通) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南2.5m市道 水道 鵜方 16.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北２．５ｍ 市道 交通 施設 鵜方駅南方 16.0km 法令 規制 （都）  (70,200) 国立公(普通) ⑤地域要因の将 　来予測 志摩市中心部から離れた既成住宅地域であり、土地利用の状態に大きな変化は見られない。需要低迷が常態化し ており、当面の間、地価が下げ止まる可能性は小さいと考える。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志摩市内の住宅地域である。需要者は地縁者が中心であり、他地域からの転入は限られる。旧志摩町では 過疎高齢化の進行により、不動産需要の低迷が常態化している。取引自体少なく、市場での中心価格帯の把握は難しい が、標準地程度の土地の場合、３００万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 土地利用状態の硬直化が進む既成住宅地域で、自己居住目的の取引が中心である。周辺では賃貸住宅が存在せず、貸家 需要の想定が困難な地域である。このため、収益価格は試算しなかった。取引価格の水準を指標に価格が決定されるこ とが一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三重志摩 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,800 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [115.3] [100.0] 100 10,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市人口の減少幅は県平均を上回る。高齢化も 大きく進む。需要は一部の地域に集中し、沿 岸部では、需要の低迷が顕著である。 過疎高齢化が進んでいる。需給ともに少なく 、土地利用の状態は硬直化している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +19.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％