別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 いなべ -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いなべ -7 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　吉川　輝樹   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 13,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いなべ市員弁町上笠田字出合２０８３番 ②地積 　(㎡) 852   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北東4m市道 水道、下水 麻生田 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　       840 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 麻生田駅南東方 2.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家集落地域で、大きな変動要因はなく、今後も現状維持での推移と予測する。他地域から の転入も見込めず、不動産需給は弱く、地価は下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲はいなべ市を中心に隣接市町を包含する住宅地域一円、特に農家集落地域やその系統の既成住宅地域 との価格牽連性が強い。需要者の大半は地縁血縁関係を有するいなべ市居住者であり、他からの転入は少ない。集落的 形態が色濃い既成住宅系統の地域は取得動機や選好に劣り、需要は低い。取引は、規模や事情にもよりまちまちであり 、中心となる価格帯は見出しがたいのが実状である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内の農家集落地域であり、自用目的の取引が主体である。集落地域内での賃貸需要は未成熟 なため、収益価格は試算しなかった。比準価格は広域的に集落的要素を反映する取引事例を収集したうえで要因比較を 行っており、当該市場の特性をよく反映している。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,400 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [118.9] [100.0] 100 13,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] いなべ市の人口はほぼ横ばいの推移で高齢化 率は増加。新型コロナの影響は予断を許さな いが、総じて土地需要は停滞気味である。 地域内に大きな変動要因はないが、地縁血縁 関係が強い集落系統の地域はもともと需要は 弱く、地価は下落局面と分析される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％