別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 いなべ -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いなべ -6 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　吉川　輝樹   TEL.

鑑定評価額 5,520,000 円  １㎡当たりの価格 28,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いなべ市員弁町下笠田字楠１６２２番４ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北4m市道 水道、下水 楚原 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 楚原駅西方 800m 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域で土地利用に変化はなく、今後とも現況利用形態を維持して推移と予測する。新型コロナの影響は 予断を許さないが、地価は下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲はいなべ市を中心に隣接市町を包含する住宅地域一円、特にいなべ市内の既成住宅地域との価格牽連 性が強い。需要者の大半は地縁血縁関係を有するいなべ市居住者で、他からの転入は少ない。中小規模の新規住宅開発 は見られるが、古くからの既成住宅地域の需給はもともと低調である。取引は、規模や事情にもよりまちまちであるが 、中心となる価格帯は近隣地域の標準的規模の土地で５５０万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域には収益物件も見られるが、標準地の形状・規模等から経済合理性に適う賃貸経営は困難であるため、収益価 格は試算しなかった。比準価格は、広域的に収集した類似性ある既成住宅地域の取引事例に基礎を置き、実証的で規範 性を認めた。市場でも実際の取引価格水準からのアプロ－チは説得力がある。したがって、比準価格を採用し、かつ、 代表標準地との比較検討を経て、鑑定評価額を上記と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いなべ -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,200 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [104.0] 100 [ 97.7] [ 98.0] 100 28,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] いなべ市の人口はほぼ横ばいの推移で高齢化 率は増加。新型コロナの影響は予断を許さな いが、総じて土地需要は停滞気味である。 地域内に大きな変動要因はないが、もともと 既成住宅地への需要は弱含んでおり、地価は 下落局面と分析される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％