鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鳥羽 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１ｙ -221001	鳥羽市		建付地	（　）	長方形	南東7m市道、中間画地		（都）商業土砂災害警戒区域国立公（普通） (80,400)
b	１０１ｙ -221003	鳥羽市		貸家建付地	（　）	不整形	北東8.2m市道、南西5.6m、二方路		（都）商業国立公（普通） (90,400)
c	１０４ -221035	志摩市		更地	（　）	不整形	南4m市道、西4m、角地		（都）国立公（普通） (70,200)
d	１０６ｙ -221026	志摩市		更地	（　）	ほぼ整形	北4m市道、西4m、角地		（都）国立公（普通） (80,200)
e	１０９ｙ -221302	伊勢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6.5m市道、中間画地		（都）２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,934	100 [ 100.0]	[ 97.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 82.2]	36,855	100 [ 100.0]	36,855	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	36,900
b	(　 ) 35,441	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.9]	35,777	100 [ 98.0]	36,507		36,500
c	(　 ) 25,796	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	29,212	100 [ 78.8]	37,071		37,100
d	(　 ) 30,213	100 [ 100.0]	[ 97.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	28,512	100 [ 78.8]	36,183		36,200
e	(　 ) 49,918	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	51,967	100 [ 144.1]	36,063		36,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -17.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +40.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,800 円／㎡]

鳥羽 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,819,771	558,810	2,260,961	2,187,080	73,881	（　0.9445） 69,781	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	1,316,623 円　　　　（　 11,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鳥羽 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	70.00	Ｓ3	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業土砂災害警戒区域	80 ％	400 ％	400 ％	117 ㎡	8.4 m x 14.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建の店舗兼住宅（１階店舗、２階及び３階住宅、各階フロア貸し）を想定した。

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

内階段等のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	75.0	52.50	1,840	96,600	5.0	483,000
							0.0	0
2～ 3	住宅	70.00	85.0	59.50	1,350	80,325	2.0	160,650
							2.0	160,650
～

～

～

計		210.00	81.7	171.50		257,250		804,300
								321,300

⑨年額支払賃料	257,250 円　×　12ヶ月　＝　 3,087,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 171.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,087,000 円　　×　　 12.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 370,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,716,560 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	804,300 円　×　　 88.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,078 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 321,300 円　×　　 88.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 96,133 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,819,771 円　　　　（　 24,101 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０９賃ｙ　　　　-221514	1,863 ( 1,808)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,047	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,848 円/㎡　月額支払賃料（　 1,840 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０９賃ｙ　　　　-221513	1,634 ( 1,585)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,702
c	１０１賃ｙ　　　　-221003	1,668 ( 1,599)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,042

鳥羽 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	146,000 円	29,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	92,610 円	3,087,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 233,600 円	29,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	29,200 円	29,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,200 円	29,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 558,810 円　（　　　　　　 4,776 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,200,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,187,080 円（　　　　　 18,693 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,819,771 円
②総費用	558,810 円
③純収益　①－②	2,260,961 円
④建物等に帰属する純収益	2,187,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	73,881 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	69,781 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 596 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,316,623 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
鳥羽 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鳥羽 5-1

三重県

三重第３

氏名

不動産鑑定士　鈴木　守

TEL.

鑑定評価額

4,310,000 円

１㎡当たりの価格

36,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	30,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鳥羽市鳥羽１丁目２１０１番５｢鳥羽１－４－５５｣				②地積　(㎡)	117 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 国立公(普通) （その他）土砂災害警戒区域
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ4	店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域	南東7m市道	水道	鳥羽 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 150 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７ｍ市道

交通

施設

鳥羽駅南方

350m

法令

規制

（都）商業
(80,400)
国立公(普通)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

観光客を主たる顧客対象とする近隣商業地域として熟成しており、土地利用は現状維持で推移するものと思料す
るが、市の観光が低迷しているため、当面は衰退傾向が継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 36,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は鳥羽市街地を中心とする伊勢・志摩地区の商業地域。主な需要者は当圏域に地縁のある個人事業者や中小
法人である。当圏域は観光主体の産業構造となっており、新型コロナの騒動等により観光客数が低調に推移しているた
め、中心商業地域といえども土地需要は限定的である。当該市場で需要の中心となる土地総額は、画地規模や立地環境
によりまちまちであるが、個人事業用地としては概ね５００万円前後が目安と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、近隣地域内を含む類似性の高い不動産の現実の取引価格に基づき試算しているため、対象標準地に係る市
場の実態を反映しており説得力は強いと判断する。一方、近隣地域周辺に賃貸店舗等は少なく、賃貸用建物の建築を前
提とした土地取引も見受けられないため、収益価格は説得力が劣る。したがって、説得力の優る比準価格を採用し、収
益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症に伴う自粛要請に
より外食・観光関連産業等は大きな打撃を受
けたが、不動産市場全般への影響は軽微とな
っている。

地域要因に特別の変動はない。観光主体の商
業地域で、土産物店や飲食店が多い地域であ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

鳥羽 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１ｙ -221001	鳥羽市		建付地	（　）	長方形	南東7m市道、中間画地		（都）商業土砂災害警戒区域国立公（普通） (80,400)
b	１０１ｙ -221011	鳥羽市		更地	（　）	不整形	北16m国道、中間画地		（都）工業土砂災警特別区域土砂災害警戒区域 (60,200)
c	１０１ｙ -221003	鳥羽市		貸家建付地	（　）	不整形	北東8.2m市道、南西5.6m、二方路		（都）商業国立公（普通） (90,400)
d	１０１ｙ -221005	鳥羽市		底地	（　）	袋地等	北西8.5m市道、中間画地		（都）商業国立公（普通）土砂災害警戒区域 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,934	100 [ 100.0]	[ 97.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 82.2]	36,855	100 [ 100.0]	36,855	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	36,900
b	(　 ) 20,042	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ / ]	100 [ 79.2]	24,142	100 [ 74.7]	32,319		32,300
c	(　 ) 35,441	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.9]	35,777	100 [ 97.5]	36,694		36,700
d	(　 8,873) 17,746	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ / ]	100 [ 60.0]	28,630	100 [ 75.1]	38,123		38,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -17.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -20.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -0.5
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 -40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,800 円／㎡]

鳥羽 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,816,905	558,720	2,258,185	2,187,080	71,105	（　0.9445） 67,159	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	1,267,151 円　　　　（　 10,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鳥羽 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	70.00	Ｓ3	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業土砂災害警戒区域	80 ％	400 ％	400 ％	117 ㎡	8.4 m x 14.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用状況等を勘案し、３階建て店舗兼住宅（１階店舗、２階以上住宅）のフロア貸しを想定。

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

周辺類似建物の標準的な有効率を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	75.0	52.50	1,842	96,705	5.0	483,525
							0.0	0
2～ 3	住宅	70.00	85.0	59.50	1,347	80,147	2.0	160,294
							2.0	160,294
～

～

～

計		210.00	81.7	171.50		256,999		804,113
								320,588

⑨年額支払賃料	256,999 円　×　12ヶ月　＝　 3,083,988 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 171.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,083,988 円　　×　　 12.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 370,079 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,713,909 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	804,113 円　×　　 88.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,076 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 320,588 円　×　　 88.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 95,920 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,816,905 円　　　　（　 24,076 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０１賃ｙ　　　　-221003	1,668 ( 1,599)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,890	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,850 円/㎡　月額支払賃料（　 1,842 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０９賃ｙ　　　　-221514	1,863 ( 1,808)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,852
c	１０６賃ｙ　　　　-221005	1,966 ( 1,963)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,810

鳥羽 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	146,000 円	29,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	92,520 円	3,083,988　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 233,600 円	29,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	29,200 円	29,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,200 円	29,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 558,720 円　（　　　　　　 4,775 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,200,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,187,080 円（　　　　　 18,693 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,816,905 円
②総費用	558,720 円
③純収益　①－②	2,258,185 円
④建物等に帰属する純収益	2,187,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	71,105 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	67,159 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 574 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,267,151 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,800 円／㎡）