別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鳥羽 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥羽 -1 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　松本　浩二   TEL.

鑑定評価額 3,840,000 円  １㎡当たりの価格 21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥羽市鳥羽４丁目１１８９番 ｢鳥羽４－６－２｣ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) 国立公(普通) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2.5 住宅 Ｓ2 一般住宅が多く見ら れる既成住宅地域 東5m市道 水道 中之郷 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.6 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 中之郷駅南西方 600m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 国立公(普通) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地の既成住宅地域である。市街地の優位性は薄れ、林地に囲まれた地勢と人口世帯流出等から需要は弱 く、市場性の減退が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鳥羽市内住宅地域が所在する圏域と判断した。需要者の中心は当市居住者で地縁関係を有する個人が殆ど である。最寄り駅に近い中心市街地だが、人口世帯減の空洞化が進み、近年は動きが少なくなっている。地勢に対する 選好性は低く、市場が限定される傾向が強いことから、需要は弱い状況が続いている。市場の中心価格帯は土地１８０ ㎡程度で総額３５０万円～４００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が多く、自用目的の取引が殆どである。市場は取引価格を指標として価格が形成されている。比準 価格は当市内における類似地域の信頼性のある取引から適正に比準しえた。求められた価格は市場性を反映し、実証的 である。一方、収益価格は賃貸住宅がなく、画地規模による経済合理性から試算していない。したがって、比準価格を 採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳥羽 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,800 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [134.3] [100.0] 100 21,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率や高齢化率は県平均を大きく上回 る。新型コロナの影響は徐々に緩和、持ち直 しの動きも下振れリスクあり。不動産市況は 弱く推移。 中心市街地に位置するが、変動要因は殆ど見 られない。古い建物が多く、市場性が減退し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％