鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

尾鷲 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７ -221210	尾鷲市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東16m市道、南西4.1m、角地		（都） (80,200)
b	１０７ -221221	尾鷲市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東19.7m国道、中間画地		（都） (70,200)
c	１０７ -221202	尾鷲市		建付地	（　）	不整形	西20.6m国道、東10.6m、角地		（都） (80,200)
d	１０９ｙ -221407	尾鷲市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南15.5m県道、中間画地		（都） (70,200)
e	１１０ｙ -221041	熊野市		建付地	（　）	長方形	南西12m市道、中間画地		（都） (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,016	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 99.8]	51,573	100 [ 110.1]	46,842	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	46,800
b	(　 ) 34,403	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 70.0]	100 [ 87.4]	55,501	100 [ 122.6]	45,270		45,300
c	(　 ) 37,201	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	36,679	100 [ 78.8]	46,547		46,500
d	(　 ) 35,693	100 [ 100.0]	[ 92.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	32,909	100 [ 72.9]	45,143		45,100
e	(　 ) 45,455	100 [ 100.0]	[ 93.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	42,637	100 [ 90.0]	47,374		47,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +24.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -12.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -24.0
d	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,100 円／㎡]

尾鷲 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,959,290	831,916	3,127,374	2,996,000	131,374	（　0.9445） 124,083	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	2,341,189 円　　　　（　 9,750 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

尾鷲 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	144.00	Ｓ2	288.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	240 ㎡	12.8 m x 18.7 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用状況等を勘案し、２階建て店舗兼事務所（１階店舗、２階事務所）のフロア貸しを想定。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

周辺類似建物の標準的な有効率を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	144.00	80.0	115.20	1,862	214,502	5.0	1,072,510
							0.0	0
2～ 2	事務所	144.00	85.0	122.40	1,298	158,875	5.0	794,375
							0.0	0
～

～

～

計		288.00	82.5	237.60		373,377		1,866,885
								0

⑨年額支払賃料	373,377 円　×　12ヶ月　＝　 4,480,524 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 237.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,480,524 円　　×　　 12.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 537,663 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,942,861 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,866,885 円　×　　 88.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,429 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,959,290 円　　　　（　 16,497 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０７賃　　　　-221001	1,649 ( 1,561)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,902	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,870 円/㎡　月額支払賃料（　 1,862 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０９賃ｙ　　　　-221401	1,759 ( 1,759)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,870
c	１０９賃ｙ　　　　-221407	2,029 ( 2,013)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,826

尾鷲 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	200,000 円	40,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	134,416 円	4,480,524　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 77,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 340,000 円	40,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,000 円	40,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,000 円	40,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 831,916 円　（　　　　　　 3,466 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,000,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,996,000 円（　　　　　 12,483 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,959,290 円
②総費用	831,916 円
③純収益　①－②	3,127,374 円
④建物等に帰属する純収益	2,996,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	131,374 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	124,083 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 517 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,341,189 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,750 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
尾鷲 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

尾鷲 5-1

三重県

三重第３

氏名

不動産鑑定士　高橋　孝生

TEL.

鑑定評価額

11,100,000 円

１㎡当たりの価格

46,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	37,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	尾鷲市野地町５８９番１１外｢野地町１２－４５｣				②地積　(㎡)	240 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) （その他）
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ3	小売店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	東12m市道、背面道	水道	尾鷲 210m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 75 ｍ、北 75 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 18.5 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

尾鷲駅北東方

210m

法令

規制

（都）
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

小規模店舗・事務所等を中心とする旧来からの商業地域。周辺利用は概ね現況推移であるが、経営者の高齢化、
幹線沿い大規模店舗への顧客流出等により、地価は下落傾向が継続。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 46,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,620 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は尾鷲市及びその他東紀州地域の商業地及び混在地等で、用途の同一性を背景に比較的広範に分布。主た
る需要者は当該地域に地縁を有する個人事業者又は法人等で、圏外からの流入は少ない。小売店・事務所等が集積する
旧来からの商業地域であるが、経営者の高齢化・大規模店舗等への顧客流出等により、持続的な衰退傾向。土地総額は
２４０㎡程度で１１００万円前後と判断されるが、割安な取引も依然として散見される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　採用した資料の質及び量は共に十分であり、信頼性を有する。市中心部の旧来からの商業地域であるが、自用の店舗
が主体であり、賃貸による収益性に着目した取引は少なく、収益価格は低位に試算された。本件では、一定の価格牽連
性を有する取引事例より試算し、実証性及び信頼性に優れる比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を
上記の如く決定した。尚、代表標準地の価格とは均衡が得られており、妥当であると判断される。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　熊野 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 41,400 円／㎡

[ 97.6]
100

100
[103.0]

100
[ 85.1]

[100.0]
100

46,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市の地域経済・人口動態等に改善の兆しは
乏しい。新型コロナの影響等から、一部マク
ロ指標も不安定。

旧来からの商業地として周辺利用は概ね現況
推移。商況等に改善の兆しは乏しく、地価は
下落傾向が継続。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  -8.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

尾鷲 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７ -221210	尾鷲市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東16m市道、南西4.1m、角地		（都） (80,200)
b	１０７ -221221	尾鷲市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東19.7m国道、中間画地		（都） (70,200)
c	１１０ｙ -221025	熊野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東12.5m国道、北東4m、北西4m、三方路		（都） (80,200)
d	１１０ｙ -221070	南牟婁郡御浜町		建付地	（　）	ほぼ整形	東12.8m国道、南3.5m、角地		（都） (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,016	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 99.8]	51,573	100 [ 110.1]	46,842	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	46,800
b	(　 ) 34,403	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 70.0]	100 [ 87.4]	55,501	100 [ 120.6]	46,021		46,000
c	(　 ) 27,105	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	24,885	100 [ 57.5]	43,278		43,300
d	(　 ) 29,347	100 [ 100.0]	[ 93.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	26,959	100 [ 60.7]	44,414		44,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +22.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -12.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -38.0
d	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,100 円／㎡]

尾鷲 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商業地域であり、土地再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,957,392	831,851	3,125,541	2,996,000	129,541	（　0.9445） 122,351	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	2,308,509 円　　　　（　 9,620 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

尾鷲 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	144.00	Ｓ2	288.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	240 ㎡	12.8 m x 18.7 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階は事務所（各階フロア貸し）の店舗兼事務所を想定。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

内階段等のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	144.00	80.0	115.20	1,870	215,424	5.0	1,077,120
							0.0	0
2～ 2	事務所	144.00	85.0	122.40	1,289	157,774	5.0	788,870
							0.0	0
～

～

～

計		288.00	82.5	237.60		373,198		1,865,990
								0

⑨年額支払賃料	373,198 円　×　12ヶ月　＝　 4,478,376 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 237.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,478,376 円　　×　　 12.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 537,405 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,940,971 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,865,990 円　×　　 88.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,421 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,957,392 円　　　　（　 16,489 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０９賃ｙ　　　　-221403	1,177 ( 1,111)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,846	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,878 円/㎡　月額支払賃料（　 1,870 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０９賃ｙ　　　　-221404	1,632 ( 1,628)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,020
c	１０７賃　　　　-221001	1,649 ( 1,561)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.5]	100 [100.0]	1,783

尾鷲 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	200,000 円	40,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	134,351 円	4,478,376　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 77,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 340,000 円	40,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,000 円	40,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,000 円	40,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 831,851 円　（　　　　　　 3,466 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,000,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,996,000 円（　　　　　 12,483 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,957,392 円
②総費用	831,851 円
③純収益　①－②	3,125,541 円
④建物等に帰属する純収益	2,996,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	129,541 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	122,351 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 510 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,308,509 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,620 円／㎡）