別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 尾鷲 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾鷲 -1 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　高橋　孝生   TEL.

鑑定評価額 3,670,000 円  １㎡当たりの価格 21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾鷲市小川東町７２２番９ ｢小川東町２０－８｣ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が密集する 既成住宅地域 南4m市道 水道 尾鷲 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 尾鷲駅南方 1.1km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 沿岸部立地の既成住宅地域として概ね現況推移で、周辺利用も安定。但し、沿岸部不動産市況及び人口減少は改 善に至らず、やや街路条件も劣る点から地価は引き続き下落傾向。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は尾鷲市内及びその周辺市町の同種住宅地域。需要者は域内に地縁を有する者が中心で、域外からの流入 はあまり見られない。沿岸部の既成住宅地域として概ね現況推移も、人口動態・高齢化・沿岸部不動産市況等に改善傾 向は見られず、地価は下落傾向が継続。中心価格帯はややバラツキが見られるも、１７０㎡程度の土地で概ね３６０万 円前後と判断される。但し、割安な取引も依然として散見される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　採用した資料の質及び量は共に十分であり、信頼性を確保した。戸建住宅中心の既成住宅地域であり、また画地規模 もやや過小な点から、経済合理性に見合う建物想定が困難なため、収益価格は試算しない。一方、比準価格は事例適格 ４要件を有する取引事例を採用し、実証性・信頼性に優れる。よって、比準価格を採用し、単価と総額の関連にも留意 の上、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　尾鷲 -2                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の地域経済・人口動態等に改善の兆しは 乏しい。新型コロナの影響等から、一部マク ロ指標も不安定。 地域変動要因に乏しく、概ね現況推移。但し 、沿岸部立地で街路条件に劣る点等から、地 価は引き続き下落傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％ -1.4 ％