別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 名張 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名張 -4 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　通雄   TEL.

鑑定評価額 5,760,000 円  １㎡当たりの価格 29,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名張市平尾３２５８番 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ駅に近い既成住宅 地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 名張 380m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 名張駅南方 380m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主体とする住宅地域で安定した利用状況にあり、特段の変動要因もなく、現状のまま推移するものと 予測する。名張駅に近いが、街路条件で劣り、需要は弱い。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名張市内の住宅地域で、需要者は同一需給圏内の居住者が中心である。近隣地域は名張駅に近い住宅地で あるものの、街路が狭く複雑で近鉄線踏切に近い既成住宅地域であることから、画地規模が大きく、区画整然とした駅 に近い分譲地や郊外の大規模住宅団地と競争力で劣り、需要は減退している。土地需要は２００㎡程度の標準的規模で 、５５０万円～６５０万円程度が中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格については、周辺では共同住宅が見られるものの、標準地の規模から経済合理性のある想定が非現実的なため 試算しなかった。これに対し、比準価格は居住環境の快適性・利便性を実証的にあらわす価格で市場参加者の関心事で あること、また、既成市街地及び周辺地域の信頼できる取引事例を収集し得たことから、比準価格に基づき、新型コロ ナの影響を考慮しつつ、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名張 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,800 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [150.9] [103.0] 100 29,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は新型コロナの影響が徐々に緩和さ れる中で住宅投資や雇用を含め持ち直しの兆 しが見られる。名張市の人口減少は進み、高 齢化率は高い。 地域要因に大きな変動はない。駅には近いも のの街路は狭く、選好性で劣るため、需要は 弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　 -11.0 環境　　　　　　 +63.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％