別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名張 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名張 -3 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　康範   TEL.

鑑定評価額 9,330,000 円  １㎡当たりの価格 42,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名張市桔梗が丘３番町４街区６番 ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 桔梗が丘 960m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北、６ｍ 市道 交通 施設 桔梗が丘駅北東方 960m 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 閑静な大規模住宅団地内の地域で、当分は現状維持と予測する。名張市内の地価は人口の減少・高齢化、空き家 の増加等もあって全般的に下落傾向だが、近隣地域は底堅い需要があり、当面地価の下落幅は僅少と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名張市内の居住環境が優れた住宅地域である。需要者は名張市の在住者が中心で、一部市外からの転入者 もみられる。地価下落が続く名張市にあって、その環境の良さから底堅い需要があり、そのため地価の下落が緩やかな 地域である。取引の中心となる価格帯は、２２０㎡程度の土地で９００～９５０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法では桔梗が丘及び桔梗が丘西団地より適切に事例を選択し、要因比較等も適切に行っており、比準価格 は実証的で信頼性が高い。一方で収益還元法については、近隣地域は大規模住宅団地内にあって賃貸用住宅はみられず 、また、標準地の規模で共同住宅等の賃貸物件を建築するのは現実的ではないので、収益還元法は適用しない。以上よ り取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　名張 -7                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     42,700 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 名張市の人口減少と高齢化は三重県の平均を 上回るペースで進んでおり、地価は一部の利 便性や繁華性の高い地域を除き、全般的に下 落が続いている。 近隣地域は区画整然とした大規模団地内にあ り、地域内に特段の変動要因はない。底堅い 需要があり、他の地域に比べ地価の下落は緩 やかである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％ -0.2 ％