別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 名張 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名張 -1 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　通雄   TEL.

鑑定評価額 3,470,000 円  １㎡当たりの価格 34,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名張市新町１２８番１ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 1:3.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、店舗兼住 宅等が混在する既成 住宅地域 北5.3m市道 水道、ガス、下水 名張 980m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．３ｍ 市道 交通 施設 名張駅南西方 980m 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの街並みが残る住宅地域で、特段の変動要因は見られず、現状のまま推移するものと予測する。住宅地 としての選好で劣り、需要は弱い。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名張市の住宅地域で、需要者は既成市街地に地縁性を有する市内の居住者が中心で、他地域からの転入 は少ない。市内の住宅地では駅、商業施設への接近性が良好で区画整然とした新規開発の住宅地域への需要はあるが、 画地規模が小さく、高齢化が進み、地域の活性化要因の少ない既成市街地への需要は弱い。土地取引は画地規模、取引 形態によりさまざまで、中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の規模や事業収支の観点から、賃貸共同住宅を想定することは非現実的と判断されるため収益価格は試算しなか った。これに対し、比準価格は市場参加者が重視する居住環境の快適性・利便性を実証的にあらわす価格であること、 また、既成市街地を中心に信頼できる取引事例を収集し得たことから、比準価格に基づき、新型コロナの影響を考慮し つつ、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊賀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,600 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [101.0] 100 [121.5] [100.0] 100 33,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は新型コロナの影響が徐々に緩和さ れる中で住宅投資や雇用を含め持ち直しの兆 しが見られる。名張市の人口減少は進み、高 齢化率は高い。 地域要因に大きな変動は見られない。古くか らの建物が建ち並ぶ既成住宅地域で、転入の 魅力に欠け、需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％