別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鈴鹿 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 9-2 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　駒田　真人   TEL.

鑑定評価額 2,150,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市南玉垣町字玉垣６３５０番外 ②地積 　(㎡) 124,566   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 1.2:1 工場 大規模工場の周辺に 小規模工場が集まる 工業地域 南西15m市道、三方路 水道 白子 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   800 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 390.0 ｍ、奥行　約　　 340.0 ｍ、規模　　   125,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 白子駅北西方 4.0km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場地が主体の内陸型工業地域であり、また周辺地域においては中勢バイパスの工事が一部供用を含め進 捗しており、一層の利便性の向上が期待されている。したがって、地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広範囲に及び、三重県内の工業地域の所在する圏域である。需要者の中心は、広域的な事業展開を行う工 場を中心とする事業者である。工場用地に対する土地需要は交通物流設備、協業事業者の有無、地勢的な位置関係など 密接に関係するが、近年の経済状況などを反映して需給関係としては安定的である。業種や事業用途によって取引され る画地規模は一定しないのが実情であり、したがって需要の中心となる価格帯も見出しがたい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域は工場地の賃貸市場は未発達であるため、適正な賃料水準の把握が困難であり、収益価格は 試算できなかった。本評価においては、やや広域的となったが、類似地域等において信頼性のある取引事例を収集し、 比較を行って比準価格を試算した。したがって、比準価格を妥当と判断し、代表標準地との均衡を勘案するとともに、 周辺地域における同種別の土地取引の動向も考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鈴鹿 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 94.3] [101.0] 100 17,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鈴鹿市の地価動向は、経済活動の活発化に伴 い、上昇あるいは横這い状況と回復傾向にあ る。新型コロナの影響は、地価に対しては希 薄である。 周辺地域には中勢バイパス事業が進捗してお り利便性が高く、また内陸型の大規模工場地 域であるため、土地需要は安定し、地価動向 も堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　  +3.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％