別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 鈴鹿 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 -30 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　直人   TEL.

鑑定評価額 7,130,000 円  １㎡当たりの価格 20,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市自由ヶ丘１丁目２７０９番９０ ｢自由ヶ丘１－１５－２０｣ ②地積 　(㎡) 351   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に空地 等も見られる郊外の 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 河曲 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 河曲駅北西方 2.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 古くに開発された大規模住宅団地であり、未利用地も残っている。団地内では中古建物付の取引が多く取引価格 は下落傾向にある。今後も概ね現状での推移が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鈴鹿市及び周辺市郊外の住宅地域である。主たる需要者は、鈴鹿市及び周辺市に居住する個人が中心で あると思料する。市内では市街地中心部や駅との利便性が良好な地域を中心として需要は堅調であるが、郊外の利便性 の劣る住宅地域や臨海部の需要は弱い。新型コロナの影響により先行きに対する不透明感は残る。需要の中心となる価 格帯は、標準的な土地の面積を前提として、６５０万円～７５０万円程度であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では、自己居住用の住宅の建築を目的とした取引が支配的である。主たる需要者は、居住の快適性等を重視し 、周辺での取引価格水準の検討を行い、意思決定するものと思料する。また、郊外にある市街化調整区域内の戸建住宅 地域であり共同住宅を想定することは非現実的であるため収益価格は試算しない。よって、信頼性の高い取引事例から 求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鈴鹿 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,400 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [103.0] 100 [ 93.0] [100.0] 100 20,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人気の高い住宅地の需要は堅調であり価格を 維持している。沿岸部や農家住宅地域等の需 要は弱い。新型コロナの影響で先行き不透明 感は残る。 団地内で取引が認められるが、古い中古建物 付の取引が多く、市街地内の住宅地域等との 比較からも需要はやや弱い。地域内に大きな 変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  -9.5 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％